16央企持證進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng) 或再掀房?jī)r(jià)瘋狂

2010年03月25日 07:54
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：田新杰

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田新杰

3月22日，繼上周宣布限定16家央企開發(fā)商后，國(guó)務(wù)院國(guó)資委要求，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在15個(gè)工作日內(nèi)制定有序退出方案。再次顯示了政府部門對(duì)解決央企房地產(chǎn)問題的決心。

與此同時(shí)，對(duì)入圍的16家央企，是一個(gè)發(fā)展壯大的良機(jī)。

市場(chǎng)嗅覺敏銳的央企也已有所舉動(dòng)。上周末，華僑城召開了自2003年正式進(jìn)軍上海以來的第一次大規(guī)模新品發(fā)布會(huì)，在年前拿下國(guó)內(nèi)至今的單價(jià)地王——蘇河灣地塊的“余溫”下國(guó)多年潛行后猛然高調(diào)，進(jìn)一步明確了第二輪全國(guó)戰(zhàn)略布局的意圖。

無獨(dú)有偶，同樣入圍的保利，也剛剛宣布了高達(dá)近百億的再融資計(jì)劃。

“(入圍16家央企對(duì)華僑城的影響)市場(chǎng)是公平的，做得好就有優(yōu)勢(shì)?！鄙虾Ｌ煜槿A僑城投資有限公司副總經(jīng)理李小勇說。

不少業(yè)內(nèi)人士則另有理解。16家主業(yè)房地產(chǎn)的央企，某種程度上意味著獲得國(guó)資委的正式“頒證”，但值得擔(dān)心的是，注入“強(qiáng)心針”的16央企，是否將掀起更高一輪的瘋狂？

16央企沖擊力被強(qiáng)化

初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入為2209億元，約占全國(guó)商品房銷售收入的5%；房屋銷售面積為2807萬平方米，約占全國(guó)商品房銷售面積的3%。其中，這16家中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85%；銷售收入為1899億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的86%；凈利潤(rùn)為188億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的94%。從中可以看出，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企幾乎代表了目前國(guó)內(nèi)央企涉足房地產(chǎn)的整體體量。

“國(guó)資委的限制令，限制了未來參與的央企數(shù)量，但問題是，這16家央企目前對(duì)市場(chǎng)的沖擊力已經(jīng)非常明顯?！币晃幻駹I(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人坦言。

目前，僅這16家央企對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響已無法忽視。

以武漢市場(chǎng)為例，統(tǒng)計(jì)顯示，16家央企中的6家企業(yè)已在武漢有投資項(xiàng)目，包括中國(guó)保利集團(tuán)公司、華潤(rùn)集團(tuán)有限公司、中國(guó)保利集團(tuán)公葛洲壩集團(tuán)公司、中國(guó)建筑工程總公司、中國(guó)鐵路工程總公司、華僑城集團(tuán)公司下屬公司，所開發(fā)項(xiàng)目多為所在區(qū)域標(biāo)志性大盤，擁有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定價(jià)權(quán)，包括百瑞景中央生活區(qū)、保利十二橡樹莊園、華潤(rùn)鳳凰城、葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)、中建康城等武漢標(biāo)桿性項(xiàng)目。

一位市場(chǎng)分析人士在其博客中寫道：實(shí)際上央企之所以會(huì)搶地王，主要原因還是在于錢太多，多年以來，每年的銀行信貸中有60%以上流入央企就是主因。

國(guó)資委限制令后，一位國(guó)有銀行的授信部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，確定16家央企，其實(shí)對(duì)銀行信貸流向來說，也是一個(gè)引導(dǎo)，原本相對(duì)分散于較多央企的涉及房地產(chǎn)的信貸，今后難免會(huì)向這16家央企集中。

16家央企將在目前基本代表央企涉房整體規(guī)模的基礎(chǔ)上，依靠集中而來的銀行信貸而進(jìn)一步提升資金實(shí)力。

得出的結(jié)論似乎是，央企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響能力有增無減，更通過一種類似資源的“馬太效應(yīng)”，強(qiáng)化了其影響能力。

第二輪擴(kuò)張契機(jī)？

客觀而言，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源集中于16家企業(yè)，包括信貸支持也相應(yīng)集中，增強(qiáng)了央企房地產(chǎn)實(shí)力，本身并非壞事。

關(guān)鍵是如何引導(dǎo)，不讓實(shí)力壯大的央企助漲房地產(chǎn)泡沫。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中歐國(guó)際工商學(xué)院教授許小年日前在某論壇上坦言，市場(chǎng)的走向，很大程度上取決于政府決策，要加快推進(jìn)政企分開、政資分開、政府與市場(chǎng)中介組織分開，減少對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的干預(yù)。

目前相關(guān)央企的發(fā)展動(dòng)向，也急需正確的引導(dǎo)。否則，國(guó)資委的“限制令”一不小心真的成了“頒證刺激”

統(tǒng)計(jì)顯示，去年至今房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)投入資金最多的是保利地產(chǎn)，高達(dá)469億元(新增土地權(quán)益容積率面積1338萬平方米)，而保利集團(tuán)加上香港保利置業(yè)等旗下企業(yè)去年同樣購(gòu)地兇猛。

今年保利這家央企的“帶頭大哥”擺出了一副“再接再厲”的姿態(tài)。保利地產(chǎn)在3月初股東大會(huì)上首次明確再融資意向，隨即推出新一輪的再融資方案：擬以17.92元/股的價(jià)格，非公開發(fā)行不超過7億股，募集不超過96億元，投向12個(gè)項(xiàng)目。

保利地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)最新公開的口號(hào)是“三到五年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”

保利要擴(kuò)容一倍，華僑城則同樣進(jìn)入了第二輪的全國(guó)擴(kuò)張，后者目前是新科國(guó)內(nèi)單價(jià)地王(今年2月11日以70.2億元搶得上海閘北區(qū)蘇河灣地王，樓板價(jià)達(dá)52783元／平方米)。

在2010—2011年度華僑城·上海新品發(fā)布會(huì)上，上海天祥華僑城投資有限公司負(fù)責(zé)人陳運(yùn)根表示，去年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體上市，今年集團(tuán)將發(fā)揮整體發(fā)展平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，加速開拓。入圍16家房地產(chǎn)主業(yè)央企，無疑是其加速的重要契機(jī)。

據(jù)了解，華僑城將憑借“旅游+地產(chǎn)”的模式，2009年，已與天津、武漢、西安等城市簽訂了投資總額逾百億元的大型旅游綜合項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議，正式啟動(dòng)了第二輪全國(guó)戰(zhàn)略布局。

華僑城董事長(zhǎng)任克雷公開表示，公司除了繼續(xù)推動(dòng)第二輪全國(guó)戰(zhàn)略布局，在一些省會(huì)城市、區(qū)域中心城市獲取資源，也要推動(dòng)已進(jìn)入重點(diǎn)城市的縱深發(fā)展，對(duì)于上海、北京、深圳、成都這樣的制高點(diǎn)，都將繼續(xù)拓展新的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良向本報(bào)表示，央企參與房地產(chǎn)不是不可以，某種角度，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)，央企應(yīng)該參加，但不能體現(xiàn)在爭(zhēng)奪地王、推高地價(jià)房?jī)r(jià)上，而且目前央企從房地產(chǎn)獲利豐厚但上繳利潤(rùn)卻很有限，相關(guān)的體制也需要改革。

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