房?jī)r(jià)愈受挫愈上漲

2010年03月24日 15:17
來(lái)源：環(huán)球企業(yè)家

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當(dāng)抑制房?jī)r(jià)的輿論成為兩會(huì)的保留節(jié)目，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也找到了一條自動(dòng)適應(yīng)的路線圖

文 張育群

不出所料，有去年熱播的電視劇《蝸居》做注腳，房?jī)r(jià)再次在2010年兩會(huì)上從經(jīng)濟(jì)躍升為泛政治議題，并成為多個(gè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)人“下定決心”，“不得不完成的任務(wù)”

3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中承諾，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，既要抑制投機(jī)性購(gòu)房，也要大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。目標(biāo)是“滿足人民群眾的基本住房需求”

但心存幻想的購(gòu)房者可能會(huì)無(wú)奈地發(fā)現(xiàn)，在度過(guò)了一個(gè)煎熬的2009年后，他們?nèi)耘f置身嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)困局中。六年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了一個(gè)顯而易見(jiàn)的調(diào)控周期—往往在年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到次年兩會(huì)，調(diào)控力度達(dá)到頂峰，之后進(jìn)入政策效果觀察期，然后市場(chǎng)重新活躍，再迅速以令業(yè)內(nèi)人都難以想象的程度報(bào)復(fù)性反彈。除了2008年金融危機(jī)之時(shí)，這一周期有所改變。

花旗銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高認(rèn)為，今年的全國(guó)人大會(huì)議本應(yīng)更加重要，因?yàn)檎匍_(kāi)之際正值經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇處于十字路口，經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)在逐漸減弱，而上行風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)價(jià)格泡沫和通貨膨脹卻在穩(wěn)步增大。但顯然，在退出戰(zhàn)略以及如何在不引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸方面，本次會(huì)議缺乏共識(shí)。

如決策層希望房?jī)r(jià)平穩(wěn)，但地方政府樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲以獲得更多的土地收入，這種中央與地方政府之間的博弈，背后則是財(cái)政收入體制的矛盾；與之相伴，樓市供應(yīng)短缺是長(zhǎng)期現(xiàn)象，尤其是在中心城市非常明顯。但政策指揮棒則跟宏觀經(jīng)濟(jì)密不可分，通常房地產(chǎn)也正是預(yù)防整體宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱首當(dāng)其沖的調(diào)控對(duì)象。“如果不從深層次找原因，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)問(wèn)題仍會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持續(xù)?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在接受《環(huán)球企業(yè)家》采訪時(shí)預(yù)測(cè)，本輪調(diào)控將跟2005年新老國(guó)八條調(diào)控很相似，當(dāng)時(shí)的結(jié)果是房?jī)r(jià)依然報(bào)復(fù)性上漲。

事實(shí)可能證明，決策層在兩會(huì)上的論調(diào)依舊是平息民怨之言。房地產(chǎn)利益鏈條上各方的博弈依然暗流涌動(dòng)，未來(lái)的三至六個(gè)月中，決策層在地方政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等多方力量的博弈，將決定樓市的走向是一個(gè)短期的小回調(diào)，還是會(huì)演變成為又一輪暴漲暴跌。

表面現(xiàn)象

剛剛過(guò)去的2月份，多家房地產(chǎn)商交出的2010年首份成績(jī)單，都只能用慘淡來(lái)形容。恒大地產(chǎn)2月份銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別環(huán)比下滑六成以上，萬(wàn)科2月亦同比分別減少59%和35%。中房指數(shù)研究院公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)甚至顯示，其監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市中，僅三亞及徐州兩個(gè)城市成交量跌幅小于五成，多數(shù)城市跌至9個(gè)月以來(lái)的最低點(diǎn)。

有分析師將房企銷(xiāo)售額暴跌歸因于中國(guó)政府近期采取的房?jī)r(jià)抑制措施，其中包括二套房貸收緊及加強(qiáng)土地管理等相關(guān)規(guī)定。中原證券分析師吳劍雄表示，一路狂奔的房?jī)r(jià)終于放慢了腳步，從近期各大城市的銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投機(jī)行為已開(kāi)始減少。

從房地產(chǎn)貸款等指標(biāo)來(lái)看，京滬深一線城市樓市亦正在降溫。各家商業(yè)銀行的信貸員們?cè)诿β盗苏鍌€(gè)季度之后，終于有時(shí)間歇口氣了。

“貨幣政策有逐步收緊的趨勢(shì)。政府現(xiàn)在是每天都在監(jiān)視信貸規(guī)模。民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理董續(xù)勇告訴《環(huán)球企業(yè)家》，他們手頭上很多房地產(chǎn)的貸款，僅因手續(xù)問(wèn)題拖延了幾天，就發(fā)放不出去了。顯然，政府希望通過(guò)長(zhǎng)期的信貸政策控制房企的資本規(guī)模，從而達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。

但上述手段只不過(guò)是歷年調(diào)控的慣用套路。一般來(lái)說(shuō)，決策層認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，往往是用速凍的辦法警告、打擊房地產(chǎn)商做多的沖動(dòng)。事實(shí)上，這造成了供給的縮小，這會(huì)使得核心城市的供不應(yīng)求更加明顯。但其真正見(jiàn)效的原因是，這釋放了政府的“態(tài)度”，并會(huì)觸發(fā)購(gòu)房者的觀望情緒，從而暫時(shí)降低購(gòu)房需求，形成一個(gè)被強(qiáng)行壓低的供需平衡—表現(xiàn)在成交量的迅速降低，而給人以房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的印象。

28歲的陳鋒的購(gòu)房經(jīng)歷是這輪調(diào)控的一個(gè)縮影。去年11月份開(kāi)始，陳峰開(kāi)始看二手房，雖然價(jià)格漲得離譜，但他看中的房子一兩天后就賣(mài)掉了，而中介只是留下號(hào)碼，就再也沒(méi)有打來(lái)電話。但新年之后，陳鋒開(kāi)始不停地接到中介的推房電話。只是留讓陳鋒意想不到的是，連著看中兩套，正等著談價(jià)錢(qián)時(shí)，等來(lái)的卻是房東并不想賣(mài)房的消息?！拔也聹y(cè)，他們想看看兩會(huì)是不是這輪調(diào)控的終點(diǎn)?！标愪h說(shuō)。

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