購房投資兩不誤 80后單親家庭女孩理出財(cái)富夢

2010年03月22日 09:07
來源：上海證券報

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⊙互動策劃/整理 涂艷

本期參與理財(cái)師：上海浦東發(fā)展銀行金融理財(cái)師 AFP 顏杰

客戶情況簡介

蔡女士，今年55歲，2010年剛剛從單位退休。由于是離異家庭，蔡女士目前一人居住在江蘇老家，擁有一套房產(chǎn)價值120萬元，另外存款50萬元。蔡女士每月領(lǐng)取養(yǎng)老金1500元左右，生活較拮據(jù)。

女兒小劉，今年25歲，在上海一家國企工作三年，年薪在13萬元左右。由于每日工作清閑，加上對投資理財(cái)異常感興趣，小劉非常想實(shí)現(xiàn)自己的“財(cái)富夢”。目前，小劉手中有工作積蓄15萬元，加上父親已經(jīng) “贊助”的購房首付30萬元，小劉希望能在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)至少50%的高收益。平日消費(fèi)并不多，除去每月1000元房租外，每月其他支出2000元左右。另外，蔡女士和女兒均有社保，但是均無商業(yè)保險。

理財(cái)目標(biāo)

1、 現(xiàn)在小劉最大的焦慮是，如果3年內(nèi)不準(zhǔn)備買房，自己租房生活將花費(fèi)租金總計(jì)在4-5萬元左右，如何通過自己的投資理財(cái)，讓目前的45萬元迅速“生財(cái)”，以抵御房價在3年內(nèi)的上漲預(yù)期？

2、 打算在女兒成家之后賣掉老家的房產(chǎn)，希望老年生活有保障，且不加重女兒的負(fù)擔(dān)。

家庭財(cái)務(wù)分析

蔡女士家庭中每年有退休收入18000元，能夠基本滿足自用需求。而女兒年收入有13萬，每月日常支出3000元僅占到每月收入的27.7%，儲蓄率還是較高的，這意味著有更多的節(jié)余可以作投資理財(cái)。

考慮到這種情況，理財(cái)師建議：即使將來購房，每月支付房貸的同時也滿足小劉投資理財(cái)?shù)脑竿彩怯羞@個保障和能力的。目前最大的問題是，如果3年內(nèi)不考慮買房，則希望自己的投資收益要高達(dá)50%以上以抵御房價在未來3年的上漲預(yù)期，如果這一問題得到解決，其他問題也能迎刃而解。

理財(cái)建議與分析

我們將蔡女士及女兒小劉的三大目標(biāo)列表如下，并劃分為4個理財(cái)子計(jì)劃：

1、 購房計(jì)劃

目前女兒小劉也在焦慮猶豫中，如果3年內(nèi)不買房，希望購房款能在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)至少50%的高收益，以抵御房價在3年內(nèi)的上漲預(yù)期。而小劉希望通過對購房款的打理來實(shí)現(xiàn)3年50%的高收益的目標(biāo)，則需要投資于股市等高風(fēng)險市場，而歷史經(jīng)驗(yàn)表明該類投資的目標(biāo)事實(shí)上并不一定能保證達(dá)到，尤其是投資于具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性和不確定性的資本市場。

雖然目前房地產(chǎn)市場面臨一定的調(diào)控壓力，但根據(jù)發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗(yàn)，一個國家的城市化率達(dá)到60%以上的時候，房地產(chǎn)才出現(xiàn)真正大的調(diào)整。拿購房款先去做投資3年后再購房，也面臨著較大的機(jī)會成本。重要的是小劉的購房屬于自住行為，如果小劉考慮現(xiàn)在就購房，那么購房后可省去每月1000元的房租，甚至可能的話可以將一個人居住的母親接到上海同住，既可彼此照顧又可節(jié)省開銷。故推薦小劉考慮清楚，先實(shí)施購房這個更有可行性和現(xiàn)實(shí)意義的方案。

鑒于小劉每月有固定的、較高的儲蓄率，可以利用銀行貸款來完成購買目標(biāo)。一方面可以利用銀行貸款減輕一次性籌集大筆資金的壓力，另一方面，通過月供的形式也可以達(dá)到儲蓄的作用，未來通貨膨脹也可以減輕房貸的實(shí)際支付壓力。如果購買一套價值為100萬元的小戶型，小劉可以利用到父親已經(jīng) “贊助”的購房首付30萬元，及自己的儲蓄15萬，所以目前只需要貸款55萬，按目前的利率、30年還款期限來算，每月只需還2676元左右。

2、 養(yǎng)老計(jì)劃

蔡女士面臨的一個最大問題是養(yǎng)老問題，雖然有1500元退休金剛好過生活，但擁有一套價值120萬的房產(chǎn)和50萬存款，這是蔡女士養(yǎng)老的最大資源和本錢。但因?yàn)檫@部分資產(chǎn)因?yàn)橐靡责B(yǎng)老，應(yīng)該力求穩(wěn)健，所以蔡女士可以將其50萬存款投資到一些債券類和銀行固定收益類產(chǎn)品上，以實(shí)現(xiàn)保本穩(wěn)定且增值。

這部分資產(chǎn)若以平均4%-5%的年化收益率計(jì)算，每年將有2-3萬的收益，可以極大地補(bǔ)充蔡女士的養(yǎng)老資金。而蔡女士打算在女兒成家后賣掉老家的房產(chǎn)，同時又希望老年生活有保障，且不加重女兒的負(fù)擔(dān)。如果房產(chǎn)出售后，蔡女士有可能到上海與女兒共同生活，可以在生活上有保障和照顧，資金上也有極大地改善和更多的寬裕，生息資產(chǎn)將達(dá)到170萬，每年也至少可以得到固定收益類投資收益7萬多元。

3、 保險保障計(jì)劃

蔡女士和女兒小劉均有社保，但沒有商業(yè)保險。小劉作為家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，且要承擔(dān)養(yǎng)老和支付貸款的責(zé)任，所以要加強(qiáng)保險保障。保險可以讓風(fēng)險來臨發(fā)生的損失盡可能地減少，可以讓家庭的生活不受到大的影響，能增加抵御風(fēng)險的能力。

建議小劉著重配置意外險和健康險，年繳保費(fèi)以年收入的5-10%為限，理賠額度應(yīng)首先覆蓋房貸，保險金理賠能夠償還所有現(xiàn)存的借貸(是買保險時計(jì)算保額的基本依據(jù))。而蔡女士到了這個年齡要么投保受到限制要么保費(fèi)和保額上不合算，可以從輕配置。根據(jù)她們的實(shí)際情況，我們設(shè)計(jì)了一個方案。

4、 投資理財(cái)計(jì)劃

投資理財(cái)是小劉的興趣所在，也希望實(shí)現(xiàn)通過短期的投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富夢想。前面已經(jīng)提及，要達(dá)到50%的投資收益較為不現(xiàn)實(shí)，故建議在完成購房計(jì)劃的同時，兼顧小劉的投資之路。

小劉在每月歸還房貸、日常開支、保費(fèi)后還可結(jié)余5660元，可以考慮每月投資3000元的基金定投。通過基金定投，投資者既可減少市場波動帶來的風(fēng)險，又可實(shí)現(xiàn)資本市場長期投資的效應(yīng)。

另外，建議蔡女士和小劉家庭預(yù)留3-6個月開支的緊急備用金，以備不時之需，約有1、2萬即可，小劉可以從已有的結(jié)余中預(yù)留一部分資金來滿足這方面的需求。結(jié)余資金應(yīng)當(dāng)充分利用投資理財(cái)來實(shí)現(xiàn)資金利用效應(yīng)的最大化。接下來，理財(cái)師也根據(jù)小劉的風(fēng)險偏好屬性為其制定了投資理財(cái)計(jì)劃。

因?yàn)椴膛棵吭碌氖罩П容^單一和均衡，且面臨將來可能出售房產(chǎn)，我們單以小劉的收支情況作了收支情況表。

從規(guī)劃之后的可以看出， 小劉每年收支可以做到略有盈余，現(xiàn)金流充沛，而且家庭所訂立的買房、養(yǎng)老、保險保障、投資理財(cái)?shù)哪繕?biāo)也都能有條不紊地進(jìn)行。

理財(cái)方案

綜合意外險1年50萬1268元

年度收支狀況表

(單位/元)

收入支出

結(jié)余：31940

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