人民幣升值預(yù)期漸增五大板塊有喜有憂

2010年03月13日 03:12
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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隨著人民幣升值預(yù)期漸增，與其密切相關(guān)的行業(yè)開始受到投資者關(guān)注。有市場(chǎng)人士表示，若人民幣漸進(jìn)式升值，市場(chǎng)可能先漲后跌；若一次性升值到位，市場(chǎng)可能隨即迎來(lái)一波調(diào)整。但也有專家認(rèn)為，升值可能引發(fā)一輪漲勢(shì)。

經(jīng)《證券日?qǐng)?bào)》市場(chǎng)研究中心分析發(fā)現(xiàn)，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)、航空、紡織、造紙及黃金五大行業(yè)板塊影響較大，且各有伯仲，投資機(jī)會(huì)也隱含其間。

- 本報(bào)記者趙子強(qiáng) 趙學(xué)毅張穎

房地產(chǎn)：物業(yè)儲(chǔ)備豐厚的公司受益最大

種種跡象表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入人民幣升值周期內(nèi)，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)將構(gòu)成長(zhǎng)期利好。由于人民幣逐步升值將吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨新的機(jī)遇，日元的升值進(jìn)程就給予了充分的證明。

房地產(chǎn)行業(yè)在人民幣升值的同時(shí)，將享受到地產(chǎn)估價(jià)增加和由于貨幣供應(yīng)量增加(外匯占款帶來(lái)的貨幣供應(yīng)量增加)刺激投資需求下的房地產(chǎn)需求增加的雙重好處。業(yè)內(nèi)不少房地產(chǎn)行業(yè)的分析師均對(duì)此發(fā)表不同的看法。

上海證券宏觀分析師李劍峰表示，在人民幣升值預(yù)期下，一方面資產(chǎn)價(jià)格要面臨重估，另一方面升值預(yù)期下，國(guó)際資本流入對(duì)資產(chǎn)價(jià)格例如房地產(chǎn)具有推高利好作用。中信建投首席宏觀經(jīng)濟(jì)研究員魏鳳春也表示，由于大量的外資流入中國(guó)市場(chǎng)并換成人民幣，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，在供給不變的情況下，需求的上升自然引起價(jià)格的上漲。長(zhǎng)城證券首席房地產(chǎn)行業(yè)分析師黃清林則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后轉(zhuǎn)換成人民幣資產(chǎn)的天然媒介，成為外資追捧的對(duì)象，外資通過(guò)持有房產(chǎn)享受房?jī)r(jià)上漲和匯率上升的雙重收益。外資投資房地產(chǎn)，就算價(jià)格不漲，人民幣匯率上漲也能實(shí)現(xiàn)資本保值升值的目的。

中信證券研究表明，升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響既有利好的方面，也有利空的方面。

利好方面：第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期卻會(huì)導(dǎo)致外資的涌外，并大量投資到房地產(chǎn)上，從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房?jī)r(jià)，這是貨幣升值過(guò)程中必然發(fā)生的；第二，收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。升值導(dǎo)致物價(jià)變得更便宜，用于購(gòu)房的可支配收入增加，購(gòu)房能力的提高導(dǎo)致需求增加。

　利空方面：貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因?yàn)镕DI下降、凈出口下降)、外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降，并會(huì)導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降。利空方

　中信證券表示，利空與利好影響相迭加形成升值對(duì)房地產(chǎn)的最終影響。因此，人民幣升值的最終影響取決于升值后宏觀經(jīng)濟(jì)的走向，如果經(jīng)濟(jì)仍然能保持較高的增長(zhǎng)，則升值對(duì)房地產(chǎn)是利好；如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重衰退，則房地產(chǎn)亦將受損。中信證券表示

值得注意的是，據(jù)日本、韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，匯率的變動(dòng)大體上是和房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系的。在升值初期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，需求增加，特別是外資投資需求增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；升值過(guò)程中，房?jī)r(jià)在不斷上漲，泡沫形成，但支持房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)卻受到越來(lái)越大的負(fù)面影響；最后，幣值升至最高時(shí)，房?jī)r(jià)到了最高點(diǎn)，但出口受到重大影響、外資撤退，宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向衰退，這就到了房?jī)r(jià)下降的時(shí)候了。

在二級(jí)市場(chǎng)中，人民幣升值可提振房地產(chǎn)上市公司股價(jià)，總市值也隨著匯改的進(jìn)行水漲船高，在匯改前期(2005年7月25日至2006年6月21日)，相關(guān)房地產(chǎn)上市公司著實(shí)“火”了一把。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》市場(chǎng)研究中心最新統(tǒng)計(jì)，在2005年末，房地產(chǎn)上市公司平均總市值為17.08億元，2006年末這一平均總市值達(dá)到42.34億元，2007年末更是增至119.4億元，從個(gè)股來(lái)看，蘇寧環(huán)球在2005年匯改時(shí)上漲最快，2005年7月25日至2006年6月21日累計(jì)上漲373%；世紀(jì)星源、泛海建設(shè)兩只股票漲幅緊隨其后，匯改前期股價(jià)分別上漲229.51%、223.68%；津?yàn)I發(fā)展、中炬高新、廣宇發(fā)展、萬(wàn)通地產(chǎn)等11只股票在匯改前期漲幅均超過(guò)150%。

萬(wàn)科A：股價(jià)強(qiáng)勢(shì)源自土地儲(chǔ)備

在受益人民幣升值概念的A股當(dāng)中，萬(wàn)科低成本獲取大量的土地儲(chǔ)備將是支持公司穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。作為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)上市公司，該股幾年來(lái)一直走出凌厲的上攻走勢(shì)，其市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)讓人嘆為觀止。

　從2月月報(bào)看，2月萬(wàn)科斥資24.6億元，三度競(jìng)得上海項(xiàng)目，分別是迪士尼概念地塊的上海浦東新機(jī)場(chǎng)C4項(xiàng)目、上海重固鎮(zhèn)趙重公路東側(cè)地塊、與招商首次聯(lián)手以17.16億元拿下的上海松江區(qū)廣富林2-4號(hào)地塊。萬(wàn)科加快掘金二三線城市的戰(zhàn)略也在2月得到體現(xiàn)。月報(bào)顯示，萬(wàn)科進(jìn)軍昆明塵埃落定，以3.2億元拿下昆明北京路延長(zhǎng)線項(xiàng)目。此外，萬(wàn)科在無(wú)錫、西安、福州、武漢、長(zhǎng)沙等地均增加了土地儲(chǔ)備，其中福州增加了兩個(gè)項(xiàng)目。

2009年報(bào)披露，萬(wàn)科每股收益0.48元，每股凈資產(chǎn)3.4元，凈資產(chǎn)收益率15.37%；主營(yíng)收入同比增長(zhǎng)19.25%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)32.15%。2009年銷售額首次突破600億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積663.6萬(wàn)平方米，銷售金額634.2億元，分別比2008年增長(zhǎng)19.1%和32.5%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積605.2萬(wàn)平方米，結(jié)算收入483.2億元，同比分別增長(zhǎng)34.1%和19.3%。

中投證券最新研究表示，受2月春節(jié)因素以及去年萬(wàn)科A在1季度大力促銷影響，今年2月銷售面積下滑明顯，但新盤銷售進(jìn)度仍處正常水平。近期各商業(yè)銀行均調(diào)高首套和二套房首付比，降低貸款利率折讓優(yōu)惠，對(duì)公司上半年的銷售將會(huì)有一定的壓力。預(yù)計(jì)2010-2011年每股收益分別為0.66元、0179元和0.99元，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為27%，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

蘇寧環(huán)球：拿地能力突出

匯改前期(2005年7月25日至2006年6月21日)累計(jì)漲跌幅373%，相對(duì)大盤區(qū)間漲跌幅320.26%；區(qū)間日均成交1914.53萬(wàn)元。

公司作為南京市最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，目前主要項(xiàng)目集中在江北地區(qū)。江北規(guī)化中的過(guò)江通道已從原十三條增加至十七條，而南京過(guò)江地鐵3號(hào)線也將在2010年年初開工建設(shè)。預(yù)計(jì)通過(guò)5年左右的時(shí)間，江北將雕琢成南京的江畔明珠，公司項(xiàng)目威尼斯水城、南京天潤(rùn)城、天華硅谷、天華綠谷、浦東大廈均位于江北核心地段。其中威尼斯水城、南京天潤(rùn)城、天華硅谷分別位于地鐵三號(hào)線的過(guò)江前三站。

土地儲(chǔ)備方面，2009年12月，公司全資子公司無(wú)錫蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得了江蘇省無(wú)錫宜興市出讓土地面積為384260.5平方米，用地性質(zhì)為住宅，容積率1.7，建筑面積約701491.06平方米，成交金額為28.3億元。同月，以5.35億元獲得無(wú)錫北塘區(qū)58120.5平方米土地，用地性質(zhì)為商業(yè)、商務(wù)辦公和居住，容積率2.38建筑面積約133677.15平方米。

此外，2009年8月27日，上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司通過(guò)掛牌出讓的方式獲得了上海市長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)5B地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓面積為39507.3平方米，容積率2.5B出讓價(jià)格為97300萬(wàn)元。該地塊為凈地出讓，為商業(yè)金融、商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)用地。

業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀估計(jì)，兩會(huì)后政策的明朗、四月份房屋成交回升以及人民幣升值預(yù)期，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)地產(chǎn)板塊的持續(xù)反彈。

國(guó)信證券認(rèn)為，蘇寧環(huán)球拿地能力突出、銷售勢(shì)頭良好，調(diào)高公司未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)期。良好的銷售業(yè)績(jī)使蘇寧環(huán)球1H09期末預(yù)收款同比增長(zhǎng)了169%，比2008年末增長(zhǎng)了22%，達(dá)到22.86億元，占國(guó)信證券對(duì)公司2009年全年收入預(yù)測(cè)值的63%，業(yè)績(jī)保障性強(qiáng)。另外，蘇寧環(huán)球?qū)⑹芤嬗谀暇皳肀чL(zhǎng)江”城市規(guī)劃。南京市政府提出“一城三區(qū)”的城市建設(shè)規(guī)劃，“以江為軸、跨江發(fā)展、呼應(yīng)上海、輻射周邊”的發(fā)展戰(zhàn)略。江北定位于南京“一城三區(qū)”中的“三區(qū)”之一，是南京重要的和重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，更是“跨江發(fā)展、和重沿江大開發(fā)”等長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的主力戰(zhàn)場(chǎng)。