五大消費(fèi)預(yù)警應(yīng)對(duì)購(gòu)房陷阱

2010年03月12日 06:31
來(lái)源：華西都市報(bào) 作者：江先海

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在誠(chéng)信基礎(chǔ)缺失、房產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范時(shí)期，消費(fèi)者無(wú)可選擇地被置于弱勢(shì)地位，買賣關(guān)系不對(duì)等導(dǎo)致這樣的狀況出現(xiàn)并不鮮見(jiàn)。并不是所有的開(kāi)發(fā)商都在設(shè)置陷阱，但只圖一時(shí)之利不顧聲名的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者大有人在。在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者擦亮眼睛，進(jìn)行自我保護(hù)仍是上策。而一旦上當(dāng)，拿起法律武器爭(zhēng)取權(quán)益實(shí)為必要。為此華西都市報(bào)聯(lián)合律師團(tuán)，發(fā)布2010年五大購(gòu)房消費(fèi)預(yù)警。

消費(fèi)預(yù)警一 不要迷戀?gòu)V告 廣告只是傳說(shuō)

典型案例：陳先生在近郊購(gòu)買了某花園房屋，根據(jù)合同約定上月交房，可陳一到交房現(xiàn)場(chǎng)就與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)起來(lái)。原來(lái)，開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)發(fā)布一條廣告，稱其開(kāi)發(fā)的某花園商品房擁有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等多功能配套服務(wù)設(shè)施。當(dāng)交房時(shí)發(fā)現(xiàn)，廣告中的游泳池變成了臭水潭，且從未投入使用。而廣告平面圖中的網(wǎng)球場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)中卻是個(gè)“兒童版”三人籃球場(chǎng)。

四川致高律師事務(wù)所宋關(guān)平律師指出，根據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，構(gòu)成合同組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有法律約束力。上述案例中開(kāi)發(fā)商在銷售廣告中對(duì)項(xiàng)目設(shè)施的說(shuō)明具體明確，該廣告內(nèi)容已經(jīng)構(gòu)成合同組成部分，具有法律約束力。開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)房屋設(shè)施與銷售廣告允諾不一致，銷售廣告已經(jīng)構(gòu)成對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的不實(shí)陳述，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任賠償購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失。

從法律角度來(lái)說(shuō)，雖然司法解釋為購(gòu)房者維權(quán)提供了依據(jù)，但開(kāi)發(fā)商往往在宣傳資料和銷售廣告上注明“該廣告(資料)僅作為參考，具體以雙方正式合同約定為準(zhǔn)”等字樣。在這種情況下，廣告內(nèi)容就可能屬于要約邀請(qǐng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商難以形成約束力。

消費(fèi)預(yù)警二 套內(nèi)面積計(jì)價(jià) 買家莫被迷惑

典型案例：張小姐在城南某樓盤購(gòu)買的房子馬上就要交房了，但接到交房通知書后張小姐有一件事情卻想不明白——自己明明買的80平方米房子，現(xiàn)在只有79平方米，卻要補(bǔ)交房款8000多元。經(jīng)了解，張小姐才發(fā)現(xiàn)原來(lái)自己買的房子套內(nèi)面積增加了1平方米，但公攤大幅縮小了2平方米，所以整個(gè)算下來(lái)建筑面積縮小了1平方米，但因?yàn)楹贤s定是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，所以張小姐仍需補(bǔ)交1平方米的套內(nèi)面積房?jī)r(jià)款。

四川致高律師事務(wù)所副主任林方平律師分析認(rèn)為，張小姐的這個(gè)問(wèn)題其實(shí)在2007年后，成都市統(tǒng)一按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售房，就不斷困擾著許多購(gòu)房者。以往成都市都是以建筑面積計(jì)價(jià)銷售，時(shí)至今日絕大多數(shù)樓盤也是以建筑面積單價(jià)對(duì)外宣傳廣告，只是在簽合同時(shí)才換算成套內(nèi)面積單價(jià)。

應(yīng)該說(shuō)，目前以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)房者的利益能獲得更大的保護(hù)，政府之所以硬性規(guī)定按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售房也

是從消費(fèi)者角度考慮。但這一計(jì)價(jià)方式也給購(gòu)房者提出了新問(wèn)題：購(gòu)房者不光購(gòu)買使用面積，在買房時(shí)還要考慮到環(huán)境因素，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)在公攤面積上做手腳，惡意縮水公共面積，甚至出現(xiàn)張小姐那種產(chǎn)權(quán)面積縮水，但卻要補(bǔ)交房款的尷尬。

從法律角度，建議購(gòu)房者在定購(gòu)房屋的時(shí)候同開(kāi)發(fā)商就這一問(wèn)題作特別約定并在補(bǔ)充協(xié)議中加以明確，分別就套內(nèi)建筑面積變化幅度和公攤面積變化幅度做出約定。

消費(fèi)預(yù)警三 買“二手期房”當(dāng)心法律糾紛

典型案例：趙小姐馬上要結(jié)婚了，但還沒(méi)有婚房。趙同男朋友商量購(gòu)買一套“二手期房”(合同房)，這樣既是無(wú)人住過(guò)的新房，拿到房子的時(shí)間也較短。這樣的房子可以再轉(zhuǎn)讓的嗎？他們購(gòu)買這樣的“二手期房”有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？趙小姐也搞不清楚。

四川致高律師事務(wù)所吳增蕊律師認(rèn)為，根據(jù)民法通則、合同法相關(guān)法理，期房的再轉(zhuǎn)讓是應(yīng)該允許的。對(duì)于期房再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題目前全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)定，僅在《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。而時(shí)至今日國(guó)務(wù)院也沒(méi)有出臺(tái)具體規(guī)定。具體到地方政策有的地方允許轉(zhuǎn)讓，有的地方又不允許。根據(jù)我們?cè)诔啥挤康禺a(chǎn)管理部門了解的情況，目前成都對(duì)于沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證的期房是不允許轉(zhuǎn)讓的。雖然法律明確規(guī)定不允許“二手期房”買賣，但在現(xiàn)實(shí)生活中這種交易是大量存在的。因此，作為購(gòu)房者，如果確實(shí)需要向趙小姐這樣購(gòu)買“二手期房”買則必須要注意相關(guān)的法律問(wèn)題，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

吳增蕊律師提醒廣大購(gòu)房者，交易過(guò)程中應(yīng)該注意幾個(gè)問(wèn)題：一是出讓方基本情況調(diào)查。主要包括該期房的權(quán)利人是不是出讓方，該期房權(quán)利人是一個(gè)人，還是有其他共有人，轉(zhuǎn)讓行為是否已征得其他共有人書面同意等。二是除非出讓方是一次性付款，否則應(yīng)該先征得開(kāi)發(fā)商同意方能與出讓方

簽訂轉(zhuǎn)讓合同。三是與出讓方簽訂《房屋買賣合同》，就轉(zhuǎn)讓價(jià)格、房款的支付方式、稅費(fèi)承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)證辦理、違約責(zé)任等方面作出詳細(xì)的約定。四是如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問(wèn)能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。

消費(fèi)預(yù)警四 遭遇逾期交房 早用法律武器

典型案例：王女士、李先生在成都郫縣某樓盤購(gòu)買了一套商品房，購(gòu)房合同約定是2009年5月25日交房，并打算裝修后作為婚房，但是直到今天該房屋仍未交付。

四川致高律師事務(wù)所陳杰律師認(rèn)為，主要有以下原因造成開(kāi)發(fā)商逾期交房：1、未驗(yàn)收合格或者未提交驗(yàn)收，這往往是造成開(kāi)發(fā)商逾期交房的多數(shù)原因。2、不可抗力因素、自然天氣等因素和來(lái)自政府部門的因素，如法規(guī)政策修改、停水停電等等。3、開(kāi)發(fā)商自身原因造成的，如交房未提供實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)、工資拖欠、資金鏈斷裂等等。逾期交房涉及的第二個(gè)層面的問(wèn)題是：逾期交房開(kāi)發(fā)商是否必須承擔(dān)違約責(zé)任？以及怎樣承擔(dān)違約責(zé)任？那就要看開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由，對(duì)于逾期交房的免責(zé)事由，除不可抗力的法定原因之外，還包括開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者另行約定的其他的免責(zé)理由。同時(shí)，如發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行告知義務(wù)，否則開(kāi)發(fā)商則仍然要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的時(shí)候要特別注意仔細(xì)閱讀有關(guān)條款，特別是開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款，如將一般的天氣原因，如大雨、大霧等作為免責(zé)條款，對(duì)消費(fèi)者是有失公允的；同時(shí)也要注意特別條款，如開(kāi)發(fā)商將施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題等情形不能按時(shí)交房約定為可以免責(zé)，這樣的約定對(duì)購(gòu)房者很不利。

消費(fèi)預(yù)警五 物業(yè)發(fā)生糾紛 擅用《物權(quán)法》

典型案例：西門李女士向本報(bào)投訴其小區(qū)物業(yè)公司擅自在公用綠地修建東西，還將邊道劃為停車位，管理也混亂，導(dǎo)致年前其家被盜，因此一直拒交物業(yè)費(fèi)。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)費(fèi)拖欠案件占物業(yè)費(fèi)糾紛案件的70%以上。然而，在物業(yè)費(fèi)拖欠背后卻有許多的問(wèn)題，如物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)收費(fèi)內(nèi)容不合理，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，配套設(shè)施不完善，擅自出租地下室，地面及地下車庫(kù)停車收費(fèi)等等，加劇了物業(yè)公司與業(yè)主對(duì)立。

四川致高律師事務(wù)所陳杰律師認(rèn)為，據(jù)實(shí)際的案例統(tǒng)計(jì)，物業(yè)糾紛主要體現(xiàn)在以前幾種情形：1、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量較低，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害，這種情形是最為常見(jiàn)的。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系有了明確的定位和規(guī)定，然而由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步晚，地區(qū)發(fā)展速度也參差不齊，物業(yè)服務(wù)意識(shí)和水平跟不上實(shí)際的消費(fèi)需求。2、物業(yè)費(fèi)用始終是業(yè)主最關(guān)心的話題。近年來(lái)，很多業(yè)主反映物業(yè)公司收費(fèi)不明，而物業(yè)公司也不得不面對(duì)某些業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題?！段餀?quán)法》規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。3、物業(yè)企業(yè)根據(jù)自己需要而擅自改變公共建筑和共用設(shè)施的用途，如將公用通道劃一部分用于停車等等。

由于《物權(quán)法》確認(rèn)了業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，因此業(yè)主不僅可以對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，也可以對(duì)物業(yè)管理收支狀況進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)業(yè)主也可以共同解聘或者更換物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。在物業(yè)費(fèi)的交納問(wèn)題上，業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，即未能達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主也不得以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，但是可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。至于物業(yè)企業(yè)或其他業(yè)主擅自改變公共建筑和公用設(shè)施的用途的，或?qū)⒆约鹤≌臑闋I(yíng)業(yè)房的，業(yè)主同樣可以要求其遵守《物權(quán)法》的規(guī)定。

記者 江先海

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