任志強(qiáng)炮轟國(guó)土19條：對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生任何影響

2010年03月12日 03:01
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 3月11日晚，任志強(qiáng)接受鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)的獨(dú)家對(duì)話。當(dāng)談及他聽(tīng)到國(guó)土部出臺(tái)了19條這條消息時(shí)的當(dāng)時(shí)反應(yīng)時(shí)，任志強(qiáng)說(shuō)，國(guó)土部19條對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生任何影響。以下是此次對(duì)話的對(duì)應(yīng)文字實(shí)錄。 3月11日晚

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：我們這兩天有一個(gè)比較重大的消息，就是國(guó)土部出臺(tái)了19條。您看到這條消息時(shí)的第一反應(yīng)是什么？

任志強(qiáng)：我覺(jué)得它和原來(lái)沒(méi)什么太多變化。首先提出了一大堆混亂的概念，比如說(shuō)“中小型戶(hù)型”，“保障性住房”等等，國(guó)務(wù)院的文件里早就已經(jīng)有了，但什么是商品房，什么是保障性住房概念是不清楚的，里頭各自的比例是不清楚的，所以等于提出了一個(gè)沒(méi)有意義的東西。

另外，關(guān)于土地出讓金的交納，這個(gè)應(yīng)該是地方政府合同中的權(quán)利。在很多地區(qū)，像北京執(zhí)行的都是三天之內(nèi)交付100%，根本不存在它說(shuō)的先交50%，然后一年之內(nèi)交100%的問(wèn)題。如果有這種問(wèn)題，它是約束地方政府的，因?yàn)榈胤秸赡軐?duì)某些開(kāi)發(fā)商提出可以緩交。

其實(shí)緩交的問(wèn)題在過(guò)去的合同中都是有明確約定的，應(yīng)該什么時(shí)候交什么錢(qián)，什么時(shí)候交多少錢(qián)。那是政府發(fā)出邀標(biāo)的問(wèn)題，你如果提出的邀標(biāo)條件，就是這樣一個(gè)條件，開(kāi)發(fā)商就執(zhí)行這樣的一個(gè)條件。如果你提的條件很苛刻，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為做不到，他就不投這個(gè)標(biāo)了。它是約束地方政府的，和開(kāi)發(fā)商沒(méi)什么關(guān)系，和市場(chǎng)也沒(méi)什么關(guān)系。你不可能說(shuō)地方政府提出一個(gè)邀約，中標(biāo)之后你必須多少天之內(nèi)交清100%，投標(biāo)的人就不執(zhí)行了，不可能的事。

所以別以為國(guó)土部提出個(gè)東西就對(duì)開(kāi)發(fā)商如何，這是約束地方政府的，或者說(shuō)有些地方政府財(cái)經(jīng)在某些合同約定中，沒(méi)有按照房地產(chǎn)管理法執(zhí)行，或者說(shuō)沒(méi)有更嚴(yán)格的執(zhí)行。

尤其是2009年的時(shí)候，很多地方政府出臺(tái)了政策，可以緩交土地出讓金。它是因?yàn)?009年地方政府出臺(tái)的刺激政策，現(xiàn)在還沒(méi)收回或者有些地方政府沒(méi)有宣布收回，所以現(xiàn)在國(guó)土部用一個(gè)補(bǔ)充規(guī)定的辦法，來(lái)限制地方必須收回這些2009年做出的承諾。

這里頭還有個(gè)法前法后的問(wèn)題，如果是在出臺(tái)政策之前，地方政府已經(jīng)按照2009年優(yōu)惠政策，或者刺激政策條件簽訂了土地出讓合同，你不是還得遵守土地出讓合同嗎，至少你還得有個(gè)契約精神吧。

那就是法后的問(wèn)題，也就是它從文件生效之后，地方政府不能再那么隨便的去違反這個(gè)規(guī)定了，但是它提前執(zhí)行沒(méi)有明文規(guī)定，所以有些土地可能仍然會(huì)說(shuō)，你一個(gè)月之內(nèi)必須交清，或者半年之內(nèi)必須交清，而不是說(shuō)一年之內(nèi)，才交清全部土地出讓金。

至少在北京或者某些大城市，目前已經(jīng)實(shí)行的規(guī)定要比國(guó)土部實(shí)行的規(guī)定要嚴(yán)酷的多，所以我不覺(jué)得它對(duì)市場(chǎng)有什么影響，它只是對(duì)一些落實(shí)政府，或者說(shuō)落后地區(qū)的政府，為了招商引資，估計(jì)放寬土地出讓金交納條件的這些政府，制造了一些麻煩了困難。

這些地方政府，可能本來(lái)那個(gè)地區(qū)就不夠發(fā)達(dá)，它本來(lái)就要用延緩或者優(yōu)惠開(kāi)發(fā)商的一些政策，來(lái)吸引增加地方投資?，F(xiàn)在它只能?chē)?yán)格地去按照國(guó)土部的文件去辦，它可能失去了落后地區(qū)吸引大量投資的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。我沒(méi)覺(jué)得國(guó)土部19條有其他東西，沒(méi)覺(jué)得它和已經(jīng)發(fā)出的文件，或現(xiàn)在執(zhí)行的政策有什么太大區(qū)別。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：任總，其中有一條規(guī)定，就是規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地保證金不低于20%，你看這個(gè)對(duì)于開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有什么影響？

任志強(qiáng)：也沒(méi)有什么用。比如說(shuō)我們現(xiàn)在政府的邀標(biāo)書(shū)上寫(xiě)的是50個(gè)億的起拍價(jià)，30個(gè)億的保證金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于20%。如果按照20%算才10個(gè)億，所以它這個(gè)文件有什么意義呢，沒(méi)什么意義，地方政府很多都超過(guò)這個(gè)比例。比如說(shuō)3、5個(gè)億的標(biāo)的，它也是要交一個(gè)億左右或者更多的也大于20%。所以各地方政府執(zhí)行的力度不一樣，不表示這和它有什么關(guān)系，沒(méi)什么用。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：任總，之前住建部說(shuō)了什么未來(lái)20年房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲，漲的壓力比較大，然后，就有了一個(gè)看法：可能住建部也管不了房?jī)r(jià)。如何看待這種說(shuō)法？

任志強(qiáng)：你們是一種誤解，住建部在多少年以前，它就管不了房?jī)r(jià)了，不是今天副部長(zhǎng)說(shuō)了這個(gè)話以后，才說(shuō)它管不了房?jī)r(jià)。從歷史上，我們就這么認(rèn)為，七八年以前。如果住建部管不了土地，管不了稅收，管不了財(cái)政，管不了立項(xiàng)，管不了銀行的利率，住建部怎么能控制房?jī)r(jià)呢？所有的交易手段都和它沒(méi)關(guān)系，既然交易手段和它沒(méi)關(guān)系，價(jià)格是隨著交易而產(chǎn)生的。按照現(xiàn)有的職責(zé)劃分，它只有兩項(xiàng)，一個(gè)是住房建設(shè)部管了一個(gè)社會(huì)保障房國(guó)家撥款的問(wèn)題和相應(yīng)政策的制訂問(wèn)題，這和市場(chǎng)的房?jī)r(jià)沒(méi)關(guān)系。

第二個(gè)，就是房地產(chǎn)是要管市場(chǎng)的交易規(guī)則。規(guī)則和交易的數(shù)量是沒(méi)有發(fā)生關(guān)系的，它管的是你不要違法，你要遵守規(guī)定，你要注冊(cè)登記等等，和價(jià)格也沒(méi)關(guān)系。如果你讓一個(gè)沒(méi)有能力的人，或者說(shuō)沒(méi)有工具的人去管行業(yè)，是不可能的。這次無(wú)非就是兩會(huì)提前被逼急了的住建部自己說(shuō)出來(lái)，自己管不了房?jī)r(jià)，或者沒(méi)有能力去管房?jī)r(jià)的一些事實(shí)。它這個(gè)事情多少年以前早就出現(xiàn)了，不是今年才有的問(wèn)題。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在兩會(huì)關(guān)于房?jī)r(jià)怎么調(diào)控，聲音很多。以您的經(jīng)歷和見(jiàn)識(shí)，到底哪個(gè)部門(mén)或者哪一個(gè)機(jī)構(gòu)能夠管住房?jī)r(jià)，或者能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)產(chǎn)生影響呢？

任志強(qiáng)：不是管住房?jī)r(jià)問(wèn)題，房?jī)r(jià)為什么要管住呢。

根本不是哪個(gè)部門(mén)的問(wèn)題，溫總理講的第一條非常明確，要增加普通商品房的土地供應(yīng)量。非常清楚，供求關(guān)系決定了。已經(jīng)出臺(tái)的政策，到目前為止，所有的地方政府，包括國(guó)土部這次出臺(tái)的文件，都不能已經(jīng)證明了供應(yīng)量，這有什么用，大家都沒(méi)按溫總理的指示去辦。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：供求關(guān)系是第一位。

任志強(qiáng)：我覺(jué)得供求關(guān)系起了很大的作用?，F(xiàn)在國(guó)土部門(mén)，我們沒(méi)有看到在這19條里，提出要把土地的供應(yīng)量加大，只能說(shuō)它提出了原有供應(yīng)量中的比例加大了，比例加大是沒(méi)有意義的。如果這個(gè)蛋糕，一斤的蛋糕，1/3切到了保障性住房，那就是2/3用于商品房，如果50%，70%切到了保障性住房，說(shuō)明商品房的供應(yīng)量更小了，只能把蛋糕做大，非常清楚的事。

到目前為止，溫總理提出的要增加普通商品房供應(yīng)量，我理解的含義應(yīng)該是，在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加指標(biāo)，擴(kuò)大它的供應(yīng)量。第二條，才提出要加大保障性住房的供應(yīng)。這兩個(gè)有先有后，為什么那個(gè)要排在第一，那就是地方政府目前至少到目前為止，我們還沒(méi)有看到國(guó)土資源部增加了今年的土地供應(yīng)指標(biāo)，也沒(méi)有看到地方政府增加了今年的土地供應(yīng)指標(biāo)，少量的政府略有增加。

如果說(shuō)北京市按照去年相比，今年的供應(yīng)量是比去年略大的一點(diǎn)，但是一個(gè)人如果過(guò)去給你一頓飯2兩糧食，現(xiàn)在給你4兩了，翻了一倍你能吃飽嗎，給你8兩糧食，你還是吃不飽。它仍然沒(méi)有因?yàn)樯倭繑?shù)量的解決，而改變了能吃飽的狀態(tài)。

大家認(rèn)為，你可能需要1.5斤的糧食才能讓這個(gè)人吃飽，然后，你要連續(xù)有2、3斤的供應(yīng)量，才能讓他說(shuō)我不在餓，或者我不再擔(dān)心我吃不飽，但是如果你仍然是2兩糧食，或者把2兩變成4兩了，沒(méi)有解決供求關(guān)系問(wèn)題。只能叫環(huán)節(jié)或者比原來(lái)好了點(diǎn)，并沒(méi)有從根本上解決這個(gè)供求關(guān)系問(wèn)題。

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