破解房地產(chǎn)困局該用哪種思路

2010年03月10日 03:23
來源：證券日報

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在全國政協(xié)十一屆三次會議上，房價成為政協(xié)委員關(guān)注的焦點。各個界別的委員紛紛建言獻策，各抒己見。圍繞買房是否人人必須、應(yīng)大力推廣廉租房還是經(jīng)適房、是否應(yīng)該開征物業(yè)稅等問題，政協(xié)委員展開了激烈的爭論。

@李德水(全國政協(xié)委員、原國家統(tǒng)計局局長)： 解決房地產(chǎn)問題首先要澄清認識，政府提出“住有所居”，不是指每個人都有房屋的所有權(quán)。以美國為例：1974年8月，美國公布《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》之際，擁有房產(chǎn)所有權(quán)的美國人占63.3%，2008年金融危機爆發(fā)前夕，美國房產(chǎn)擁有率提高到了68%。這4.7個百分點的提高，使美國付出了非常慘重的代價。中國的人均GDP才是美國的十四分之一，怎么能居者有其屋呢？實現(xiàn)這一目標為時尚早。當前公租房的資源還是太少，建議為低保人員提供廉租房，為不符合低保標準的夾心層提供公租房。例如，香港50%的居民住在公租房中，新加坡大部分居民也是如此?，F(xiàn)代人流動頻繁，何必拘泥于做房奴呢？

@韓真發(fā)(全國政協(xié)委員、吉林正業(yè)集團有限公司董事長)：完全依靠商品房解決住房問題不現(xiàn)實。年輕人買不起，公積金要積攢很多年。而私人租房又貴，所以應(yīng)采取經(jīng)適房與公租房并存的辦法。

@張泓銘(全國政協(xié)委員、上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任)：住房問題理應(yīng)民生優(yōu)先，大部分人買不起房的現(xiàn)象是不正常的。住房是人活著的必要條件，人首先要保證生存才能談到經(jīng)濟發(fā)展等其他活動。政府管理國家的初衷是為全體人民謀福利，提供住房保障是解決民生問題的主要抓手。政府不應(yīng)以財力不足為由被動應(yīng)對這一重大問題。政府需要將一定的資源無償用于解決民眾住房，即使面臨經(jīng)濟增長放緩的風險。

@王健林(全國政協(xié)委員、大連萬達集團董事長)：現(xiàn)在政府加大住房保障力度，應(yīng)該更多興建廉租房，而非經(jīng)濟適用房。經(jīng)適房現(xiàn)在成了一種稀缺資源，而當分配資源的權(quán)力在少數(shù)人手上時，怎么會不滋生腐敗呢？如果制度不改革，去年部分地方出現(xiàn)的經(jīng)適房抽簽造假現(xiàn)象仍將存在。建議，盡量少建經(jīng)濟適用房，多建政府擁有產(chǎn)權(quán)的廉租房。另外，政府應(yīng)多用貨幣補償手段直接補貼居民，金額可根據(jù)市場價位調(diào)整，有助于減少經(jīng)適房相關(guān)的腐敗行為。政府住房保障要盡量往人頭上想辦法，少往磚頭上想辦法，這樣才能減少中間環(huán)節(jié)的腐敗，真正解決居民住房需求。

@張泓銘(全國政協(xié)委員、上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任)：應(yīng)該排除障礙由易入難、下決心試行物業(yè)稅。開征物業(yè)稅有助于均衡財富，抑制兩極分化，從而把部分因房價暴漲形成的財富適當收歸國有。同時，物業(yè)稅有助于平抑房地產(chǎn)市場波動給財政的直接影響，減少地方財政對“賣地”依賴，以解地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的兩難心理。此外，物業(yè)稅有助于抑制過度投資持有，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易和價格。

@蔡繼明(全國政協(xié)委員、清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任)：建議只讓炒房者炒奢侈住房。將納入規(guī)劃的住宅用地按照用途分為四類。第一類是保障房用地。第二類是不能轉(zhuǎn)讓或10年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓、只有首次購房者才能購買的基本住房用地。第三類是改善性自住房用地，其產(chǎn)品僅限于第二套房，在5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。第四類是奢侈性住房用地，也就是豪華房和別墅用地，此類房的購買和轉(zhuǎn)讓都不受任何限制，允許炒房者進行投機。以往政策對別墅的禁令是不合理的，高收入階層的異地購房和投機性購房應(yīng)該是允許的，但應(yīng)將此類房和基本住房嚴格分開，只有這樣才能兼顧多層次的需求，使其各行其道，互不干擾。只有將土地供應(yīng)按照用途進行區(qū)分，才能從根本上避免開發(fā)商對土地資源的搶奪和囤積，地王現(xiàn)象將由此而終結(jié)。

@陳貴云(全國人大代表)：建議向空置房產(chǎn)、高端房產(chǎn)征稅，通過利用稅收杠桿調(diào)控房價。應(yīng)該強化住房建設(shè)和開發(fā)的唯一終極目標“居者有其屋”，要降低與之相關(guān)的利益鏈和高回報預(yù)期。對此，建議增加4項稅種，利用多稅種調(diào)控房價。4項稅種包括實行分級制“房地產(chǎn)印花稅”控制高檔房。鼓勵住房理性消費。對于居民購買價值在一定范圍類的住房不征收印花稅，超出范圍分級征收印花稅，房產(chǎn)價值越高印花稅越高。

另外，設(shè)立“資本增值稅”有效降低收益預(yù)期。對于在房地產(chǎn)出售、贈與、轉(zhuǎn)移中(不包括遺產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的繼承和贈與)房地產(chǎn)的增值部分征收資本增值稅。為保證居民自住房出售的正當權(quán)利，居民出售唯一一套自住房可以不征收資本增值稅，而且政府可以根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況布每年的資本增值稅免稅額。此稅種也應(yīng)對實行分級制。

設(shè)立“房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅”。對于價值超過一定額度的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期。

此外，設(shè)立“市政稅”防止房產(chǎn)閑置。房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其消費的過程會增加市政負擔。房產(chǎn)擁有者有義務(wù)承擔一定的市政稅。當房產(chǎn)閑置時，此稅有擁有者承擔，當房產(chǎn)出租時，由承租人承擔，這一可以提高房產(chǎn)的有效使用率，防止閑置。

推高房價的除了開發(fā)商還有誰

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