楊紅旭：抑制房?jī)r(jià)的矛與盾

2010年03月09日 07:08
來(lái)源：東方早報(bào)

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楊紅旭

“兩會(huì)”期間，“房?jī)r(jià)”堪稱(chēng)最熱門(mén)的名詞。3月8日十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行記者會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在答記者問(wèn)時(shí)提出：中國(guó)未來(lái)20年房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然是很大的，未來(lái)20年由于中國(guó)是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時(shí)期，需求較大，而土地供應(yīng)是有限的，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然是很大的，但是中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心更大。

這其實(shí)是一對(duì)矛和盾。明知房?jī)r(jià)上漲壓力很大，偏偏還得去抑制它。從長(zhǎng)期看，如果暫且不考慮個(gè)別年份的短時(shí)下跌，房?jī)r(jià)再漲20年，基本上屬于真理。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、土地稀缺、國(guó)人重購(gòu)輕租等因素是客觀存在的，除非回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，否則房?jī)r(jià)長(zhǎng)期鐵定看漲。

姜部長(zhǎng)這話(huà)說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，可老百姓卻不一定能入耳，畢竟房?jī)r(jià)之高已成為很多家庭的最大負(fù)擔(dān)。既然房?jī)r(jià)鐵定要漲，抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控行為不是“堂吉訶德之舉”嗎？“但是中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心更大。”既然決心大，短期肯定能抑制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，否則中國(guó)樓市也不叫“政策市”了。

這種短期能治、長(zhǎng)期無(wú)功的高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)，已經(jīng)成為一大社會(huì)矛盾和經(jīng)濟(jì)難題。其實(shí)，短期治理高房?jī)r(jià)也存在相當(dāng)大的難度。1998年房改后，尤其是2003年房?jī)r(jià)快速上漲以來(lái)，調(diào)控房?jī)r(jià)的措施之多、動(dòng)作之頻，估計(jì)能創(chuàng)世界紀(jì)錄了?？煞?jī)r(jià)根本就沒(méi)有明顯下跌過(guò)，2008年拜國(guó)際金融危機(jī)所賜，房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)半年的短暫、小幅下跌。

因此，暫且不管房?jī)r(jià)是否真能再漲20年，未來(lái)是否真能將房?jī)r(jià)控制在合理運(yùn)行軌道中，眼下到底該如何抑制？去年12月的“國(guó)四條”今今年1月的“國(guó)十一條”、“兩會(huì)”上溫總理政府工作報(bào)中提出的“房四條”中都有所明確，3月8日姜部長(zhǎng)再次重申：要從供給、需求和管理三方面入手來(lái)抑制高房?jī)r(jià)。

供給方面，第一要加快普通商品住房的建設(shè)；第二是加快、加大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)范圍；第三就是加大、加快限價(jià)房的建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大限價(jià)房的供應(yīng)范圍；第四就是公共租賃住房從今年開(kāi)始也要加快建設(shè)。值得關(guān)注的是，經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)將降低，按2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“24號(hào)文”，經(jīng)濟(jì)適用房是供應(yīng)給低收入家庭的，目前各地已擴(kuò)大至中低收入家庭，將來(lái)還會(huì)繼續(xù)降低門(mén)檻。

業(yè)內(nèi)外比較敏感的是限價(jià)房。2006年的“國(guó)十五條”中提出限價(jià)房的概念后，基本沒(méi)得到落實(shí)，只有廣州、北京、成都等少數(shù)城市做過(guò)相關(guān)嘗試，結(jié)果并不理想。比如2008年商品住宅價(jià)格有所下跌，廣州的限價(jià)房項(xiàng)目?jī)r(jià)格頓時(shí)優(yōu)勢(shì)喪失，曾一度出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象，弄得政府和房企陷入被動(dòng)和尷尬?，F(xiàn)在國(guó)家老調(diào)重彈，各地是否愿意推行還有待觀察。在筆者看來(lái)，在經(jīng)濟(jì)適用房已飽受詬病的情況下，大力推行非市場(chǎng)、非保障的限價(jià)房，難稱(chēng)良策。

需求方面，“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”提法是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，而此次政府工作報(bào)告中僅提抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，反映出投資性需求很難厘定。因此姜部長(zhǎng)認(rèn)為：所謂不合理的需求也是一個(gè)相對(duì)的概念，從中國(guó)目前情況看，可能還是要抑制一下投機(jī)性的需求。目前恐怕要對(duì)第二套房的消費(fèi)有一些經(jīng)濟(jì)的辦法，進(jìn)行一些控制。

二套房貸已經(jīng)收緊，還怎么再緊？“國(guó)十一條”中規(guī)定二套房貸，最低首付為四成，但對(duì)利率并無(wú)限定。如果要進(jìn)一步嚴(yán)格，極有可能?chē)?yán)格執(zhí)行1.1倍利率——這是2007年“二套房貸政策”中的原始規(guī)定。

至于管理方面，主要是打擊囤地和捂盤(pán)，另外各個(gè)地方、各個(gè)城市負(fù)有加快保障性住房建設(shè)的任務(wù)和解決房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快上漲的責(zé)任。這就涉及到一個(gè)深層次的問(wèn)題，地方政府到底該如何平衡“發(fā)地產(chǎn)財(cái)”與“抑高房?jī)r(jià)”之間的關(guān)系。重慶市政協(xié)副主席陳萬(wàn)志在“兩會(huì)”上表示：“我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)多達(dá)62項(xiàng)，占到房?jī)r(jià)的30%～40%，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，一定程度上推高了房?jī)r(jià)！”加上土地出讓金，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率就更高了。因此，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、住房保障上面實(shí)行地方長(zhǎng)官問(wèn)責(zé)制，勢(shì)在必行。

3月5日，姜部長(zhǎng)在接受采訪時(shí)稱(chēng)：“今年的房?jī)r(jià)一定要努力讓它保持穩(wěn)定?？偫矶颊f(shuō)了，不穩(wěn)定怎么行，肯定行！不行也得行！”這話(huà)百姓愛(ài)聽(tīng)，我們不敢奢求房?jī)r(jià)未來(lái)20年不漲，但真的希望未來(lái)三年能夠穩(wěn)定下來(lái)。

(作者系房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士)

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