馬紅漫：經(jīng)適房引致尋租套利保障房還是以租代售為好

2010年03月06日 08:30
來源：廣州日報

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許多國家和地區(qū)已漸次摒棄了以售為主的形式，改為“以租代售”，這更有利于兼顧保障性住房政策的效率與公平。

保障性住房問題無疑是兩會民生議題的焦點。全國政協(xié)委員厲以寧認為，房地產(chǎn)市場問題應該針對低收入者、中等收入者及富有人士三部分人群分別解決。其中，政府應為中等收入者提供平租房和經(jīng)適房。

其實，我國商品房價格之所以居高不下，與住房需求滿足渠道過于單一有密切關系，以至于多數(shù)中低收入者只有靠節(jié)衣縮食，勉力購買商品房，樓市供求失衡問題進一步加劇。對此，政府部門理應積極承擔起對保障性住房這一公共產(chǎn)品的供給職責，并重拳鏟除其中的腐敗病灶。

事實上，中央一直關注保障性住房建設問題。溫總理在政府工作報告中稱，2009年中央政府公共投資9243億元，其中保障性住房、農(nóng)村民生工程等投資占44%。他同時指出，2010年擬建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。由此，政府財政投入的積極態(tài)度可見一斑，但在房價與工薪階層承受能力漸行漸遠的當下，這些似乎仍難以滿足龐大的保障性住房需求。

需要提及的是，在目前保障性住房“有效供給”難以確保的情況下，導致錯位需求問題變得更加嚴重。開寶馬入住經(jīng)適房、搖號造假等違規(guī)現(xiàn)象屢屢被曝光，表明無孔不入的尋租腐敗已經(jīng)讓保障性住房的救濟功能喪失，“有權”人士擠占了公共資源，而真正應該享受社會福利的中低收入者卻被排斥在外。凡此種種問題，亟待厘清相關政策的具體改革方向。

厲以寧委員此次提出了向中等收入者提供平租房的思路，當引起決策部門的深入關注。在筆者看來，目前以售為主的經(jīng)適房難以徹底避免人為操縱因素，“以租代售”的改革方向更有利于從源頭上規(guī)避產(chǎn)權界定難題。我國經(jīng)適房制度自1998年推出以來，由于與周邊商品房之間存在巨大的價格差距，引致尋租套利者紛至沓來，以至于在經(jīng)濟適用房向目標群體分配的過程中，各環(huán)節(jié)的腐敗行為讓監(jiān)管者防不勝防。

針對這問題，近期有專家提出“共享產(chǎn)權”的設想來完善經(jīng)適房市場的收益分配與退出機制。這雖然能夠給投機降溫，但在界定房權與地權價值比例等關鍵結點卻存在諸多執(zhí)行瓶頸。因為依靠行政力量核定市場公允價值并不具有可行性，甚至會滋生新的腐敗環(huán)節(jié)。而且，經(jīng)適房身兼公益性和市場化雙重屬性，市場定價機制也難免會失靈。

縱覽海外市場，恰恰是為了擺脫圍繞產(chǎn)權問題的諸多糾纏，許多國家和地區(qū)已經(jīng)漸次摒棄了以售為主的保障住房供給形式。例如，此前香港的經(jīng)適房——“居屋”與普通商品房價格之間的差距越來越小，港府干脆從2003年開始停建居屋，著力發(fā)展廉租房體系，樹立了保障住房市場成功運作的典范?？梢姡扇〕鲎獾男问礁欣诩骖櫛Ｕ闲宰》空叩男逝c公平。政府或向市場購買房源、或選拔專業(yè)的開發(fā)商量身建造房源，再將其作為平租房出租給目標人群，將會更加有效地滿足中等收入者的住房需求。

此外，保障住房政策社會功能的彰顯，還依仗于“嚴法”的護航。在香港，對社會保障住房的套利行為已被上升到法律層面，虛報資料獲取房源將會面臨牢獄之災。同樣的量刑在法國等西方國家的保障性住房條款中也有類似體現(xiàn)。相形之下，內(nèi)地對有關違規(guī)行為的懲處力度明顯不足，大都不過以尋租者退回房產(chǎn)為懲戒極限。因此，監(jiān)管部門有必要設立嚴格的法律條款約束保障性住房領域的違規(guī)行為。

在提高保障性住房有效供給的基礎上，再通過合理配置社會資源，以及財政的重點扶持，相信我國中低收入群體的住房狀況將會有一個良好改觀。 (馬紅漫，經(jīng)濟學博士)