揭秘利益鏈：誰導(dǎo)演了高房價

2010年03月06日 01:56
來源：華夏時報 作者：董映頡

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本報記者 董映頡 北京報道

在北京市規(guī)劃委最近一次公布的13家違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的企業(yè)中，位于水立方西側(cè)的“盤古大觀”赫然在列。原因是其未經(jīng)許可擅自在樓頂加建12組四合院建筑，共增加違法建筑面積11297.62平方米。這個號稱租金為一天100萬的“空中四合院”，被戲稱為北京最?！斑`章建筑”

同期曝光的13家公司，或改建，或擴建，或增高，或加院，總之魔術(shù)一般變相生出諸多新的建筑規(guī)模和面積。在行業(yè)內(nèi)人士眼里，這種違規(guī)司空見慣，“先上車，再買票”已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)尤其是許多地王級項目的潛規(guī)則。開發(fā)商們往往一手高價拿地，一手暗中調(diào)整，而這種運作成為開發(fā)商們追逐利益的魔法棍。

當(dāng)然，對房地產(chǎn)市場帶來的暴利趨之若鶩的不僅僅是開發(fā)商，在這個巨大的利益鏈條上還蟄伏著上游的投資人、設(shè)計者和下游的建安公司、炒房團(tuán)，以及若隱若現(xiàn)的政府“官影”

用今年全國兩會上全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院教授蔡繼明的一句話說：“這些群體分別代表著各自的利益，或多或少地對社會認(rèn)知和決策層的施政形成某種壓力，影響著社會輿論的走向或政府政策的制定?！?

《華夏時報》記者在兩會內(nèi)外采訪發(fā)現(xiàn)，在一片對高房價的聲討聲中，有不同聲音的利益方，一不小心就暴露了自己在制造高房價鏈條上的真實身份：開發(fā)商們認(rèn)為房價由土地供應(yīng)決定，目前土地供應(yīng)少才是急需解決的問題；地方政府則紛紛表示，當(dāng)?shù)氐膶嶓w經(jīng)濟(jì)仍需要房地產(chǎn)來拉動，繼續(xù)出臺刺激房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)惠政策。

開發(fā)商聯(lián)手“做局”

每當(dāng)房價又上一層時，開發(fā)商們總被罵為“推高房價的幕后黑手”。事實上，在開發(fā)商的身后還簇?fù)碇唷昂谑帧?。希望也分得一杯羹?/p>

首當(dāng)其沖的是炒房團(tuán)。根據(jù)盈科律師事務(wù)所孫云律師的分析，炒房團(tuán)最核心的運作機制，是在房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條進(jìn)展的背景下，以某種方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間融資。這樣，炒房團(tuán)從低買高賣中賺取高額利潤；而開發(fā)商得到的，不僅是被抬高了的樓盤價格，還有一筆數(shù)目龐大的閑置資金。

于是，開發(fā)商就與這些炒房團(tuán)綁在一起，禍福同當(dāng)。據(jù)在北京有多套房產(chǎn)的溫州炒房者黃先生透露，他們持有房屋的時間往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。房屋真正的銷售基本都是通過開發(fā)商的銷售團(tuán)隊或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時炒房團(tuán)擁有的房子和開發(fā)商還留有的新房一起賣，進(jìn)行混合銷售。方法很簡單，那就是退房。一般來講，炒房團(tuán)都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時可以退房，開發(fā)商也可以隨時將房屋再出售。

據(jù)黃先生透露，長此以往，開發(fā)商背后往往都會存在相對固定的炒房團(tuán)，幫助其實現(xiàn)獲利的最大化。

除了炒房團(tuán)，開發(fā)商下游還有建筑安裝公司在成本領(lǐng)域幫助其規(guī)避高額稅收。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的相關(guān)稅費較高，比如土地增值稅是增值部分的30%-60%，所得稅是25%。如果走正規(guī)手續(xù)，稅收一般在50%左右。

因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，避稅成了問題的關(guān)鍵。而建筑安裝公司的意義就在于可以根據(jù)開發(fā)商的需要將建筑安裝成本做高。因為在房屋開發(fā)過程中，只有建筑安裝成本可以在增值稅中扣除，其他的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。

總的說來，作為與房地產(chǎn)利潤直接相關(guān)的炒房團(tuán)、建筑安裝公司等開發(fā)商的下游群體，他們在前期就已經(jīng)開始參與房地產(chǎn)的開發(fā)，通過各種操作能為開發(fā)商節(jié)省相當(dāng)于三四成房價的前期資金。而作為回報，炒房團(tuán)在購買房子時也無需先付房款，余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。

“地方勢力”終極護(hù)航

“用于炒房的游資是投機的，但也是政策催生的。正是由于政策的欠缺，才使開發(fā)商及其下游集團(tuán)有機可乘。”蔡繼明委員一句話點出了催生高房價的另一個重要因素。

綜觀2009年的房地產(chǎn)市場，地方政府無疑是最大的贏家，以至于在剛剛開始的政協(xié)會議上，多位委員都認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場的主體已經(jīng)變成了地方政府。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2009年中國土地出讓金年終盤點報告”顯示，2009年中國土地出讓金總金額達(dá)15000億元，比2008年增加140%，僅杭州一個城市就高達(dá)1200億元，另外有60個城市土地出讓金實現(xiàn)翻番。

一位政協(xié)委員在提案中提出：2009年“賣地”成為政府財政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出讓金占財政收入比例接近50%。

以北京為例，2009年通過招拍掛方式成交的各類土地達(dá)247宗，成交金額達(dá)928億元，土地出讓金收入占財政收入的比重達(dá)到45.9%。

除土地出讓金外，依附于土地和房產(chǎn)的形形色色的稅費，也成為了支撐地方政府財政的主要力量。因此，在2008年國家表示允許地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)扶持政策之后，有超過30個城市出臺了針對房地產(chǎn)市場的“救市”政策之后，

“2009年年底的調(diào)控政策之所以到目前仍未能取得預(yù)期效果，關(guān)鍵原因在于中央政府和地方政府的利益博弈?！庇姓f(xié)委員指出，中央政府把房地產(chǎn)當(dāng)做民生問題，希望房價能夠讓大部分老百姓承受得起；而某些地方政府則是把房地產(chǎn)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)問題，土地出讓金和稅收是地方政府最關(guān)心的問題。正是這種中央地方利益的不一致，導(dǎo)致許多很有針對性的調(diào)控政策到了地方卻無法執(zhí)行。

值得注意的是，與地方政府的高額賣地收入相對的，還有這樣一組數(shù)據(jù)：2009年一年僅浙江國土系統(tǒng)就有67名官員落馬；海口市規(guī)劃局5名班子成員，3名副局長1名總規(guī)劃師4人涉及土地腐敗入獄；重慶市規(guī)劃局近10名廳級官員涉地產(chǎn)窩案被查。而這還只是涉及土地和房子腐敗的冰山一角。

根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年開展工程建設(shè)領(lǐng)域問題專項治理以來，全國受理土地出讓和礦產(chǎn)資源管理舉報和案件線索15252件，立案357件，查實269件，給予黨紀(jì)政紀(jì)處分603人，移送司法機關(guān)650人。

有開發(fā)商向記者透露，開發(fā)商在項目運作的過程中，向地方官員們“送錢”、“送房產(chǎn)”，在強大攻勢和巨大利益誘使下，一切關(guān)節(jié)都可打通，在土地劃撥、轉(zhuǎn)讓，企業(yè)改制和破產(chǎn)后土地處置，土地招投標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行暗箱操作。

這一切或許都昭示著，地方政府以及在房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)若隱若現(xiàn)的“官影”已經(jīng)成為了決策層調(diào)控房地產(chǎn)的阻礙，也影響著普通購房者們對房地產(chǎn)市場的信心。

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