三亞鳳凰島前傳：港口碼頭變身房地產(chǎn)項(xiàng)目

2010年03月05日 04:20
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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李娟

Sorry，迪拜！

這是鳳凰島曾經(jīng)的對(duì)外宣傳口號(hào)，在迪拜危機(jī)過(guò)后，這個(gè)口號(hào)已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)去。三亞鳳凰島郵輪發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)曾憲云對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，這里不會(huì)是迪拜第二。

他說(shuō)的是樓市的泡沫危機(jī)，如果換一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)立項(xiàng)于1996年、建成于2004年的項(xiàng)目，是一座在大海礁盤(pán)之中吹填出的人工島，這個(gè)最初以“國(guó)際客運(yùn)碼頭”立項(xiàng)的項(xiàng)目，現(xiàn)在幾乎變成了一個(gè)純粹的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

項(xiàng)目大變身

按照設(shè)想，這里將有七星級(jí)酒店、新聯(lián)檢綜合大樓、國(guó)際游艇俱樂(lè)部、直升機(jī)升降坪等一系列島上服務(wù)設(shè)施，曾憲云透露，這是三亞，也是中國(guó)唯一的專(zhuān)用郵輪港碼頭。

事實(shí)上，從初衷來(lái)看，作為國(guó)際濱海度假城市，上個(gè)世紀(jì)90年代末，三亞港務(wù)局打算在三亞灣對(duì)面通過(guò)人工填島的方式建設(shè)一個(gè)國(guó)際客運(yùn)港。

其中的過(guò)程可謂艱辛，從1996年到1998年，進(jìn)行了充分的水文氣象環(huán)保等方面的論證，鳳凰島起初批復(fù)的吹填人工島面積為1200畝，經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，2000年9月調(diào)整到目前的548畝，并獲得了省、市的各級(jí)批復(fù)，同意建設(shè)深水碼頭、人工島(當(dāng)時(shí)島名為白排島)和跨海大橋。

記者手頭一份2006年3月份《海南三亞鳳凰島500畝土地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目》說(shuō)明書(shū)顯示，對(duì)三亞鳳凰島項(xiàng)目最大的預(yù)期效益是：“目前有15個(gè)國(guó)家的郵輪、8條航線從這里經(jīng)過(guò)。鳳凰島建成后將成為國(guó)際化、現(xiàn)代化的大型商務(wù)度假平臺(tái)，將吸引來(lái)自歐、美、東南亞等地的國(guó)際游客進(jìn)入三亞旅游、休閑、度假平年接待能力90萬(wàn)人次。

隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，鳳凰島在不知不覺(jué)中已變身為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2010年1月11日，鳳凰島的“養(yǎng)生度假”公寓開(kāi)盤(pán)，均價(jià)高達(dá)7萬(wàn)元/平方米，一期的4號(hào)、5號(hào)樓共計(jì)700套房源在當(dāng)天銷(xiāo)售一空，并因此名聲大噪。

這座在大海礁盤(pán)之中被吹填出的人工島瞬間打上了許多標(biāo)簽：旖旎的風(fēng)光、三亞的地標(biāo)性建筑、開(kāi)保時(shí)捷的售樓小姐。一同出名的，還有鳳凰島的開(kāi)發(fā)商浙江國(guó)都控股有限公司。

曾憲云回憶說(shuō)：“最大的難度就是填島，很多人都認(rèn)為這是一個(gè)異想天開(kāi)的想法。”更何況，這是10年前的一個(gè)設(shè)想，連他身邊的許多朋友和家人都表示對(duì)此不能理解。

在填島當(dāng)初，這個(gè)最初的設(shè)想者之一，并沒(méi)有料到鳳凰島會(huì)有今年的盛名，“大概是1999年，很多人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始寄予‘厚望’。”?？谑幸?guī)劃局辦公室一位負(fù)責(zé)人透露，就在這一年，三亞港務(wù)局與眾城集團(tuán)合資成立了三亞眾城國(guó)際客運(yùn)旅業(yè)有限公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，作為該項(xiàng)目的項(xiàng)目公司。

四家具有“國(guó)際視野”的開(kāi)發(fā)商

但開(kāi)局并不順利，“在當(dāng)初填島的時(shí)候，中途跑掉了兩個(gè)合作的股東。”看上去，曾憲云滿足于現(xiàn)狀，“不知道看到現(xiàn)在的盛況，這兩個(gè)股東作何感想。

記者了解到，為了彌補(bǔ)建設(shè)資金的不足，2001年，民營(yíng)資本通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式紛紛加入到鳳凰島的建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，整個(gè)島嶼的建設(shè)步伐加快?！昂芏嗳藖?lái)跟我們洽談，想入股?！痹鴳椩普f(shuō)。

他透露：“當(dāng)初我們的條件只有兩個(gè)，第一就是不能賣(mài)土地，只能是入股的形式合作。第二是開(kāi)發(fā)國(guó)際二流的產(chǎn)品不允許，必須具有開(kāi)發(fā)國(guó)際高檔的項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，必須有國(guó)際一流的標(biāo)準(zhǔn)。

聽(tīng)起來(lái)標(biāo)準(zhǔn)很高，“我都答應(yīng)了所有的條件，然后雙方以閃電般的速度完成了合作?！?006年入股的股東之一浙江國(guó)都控股有限公司董事長(zhǎng)柴慧京表示。

這家成立于1997年的地產(chǎn)公司，迄今為止，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有國(guó)都公寓、國(guó)都發(fā)展大廈、鳳起都市花園、云棲蝶谷、國(guó)都崇文公寓、國(guó)都楓華府第、國(guó)都陽(yáng)明谷以及鳳凰島項(xiàng)目，除了鳳凰島之外，其他的項(xiàng)目都在浙江杭州，與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商綠城、濱江、開(kāi)元相比，國(guó)都并不出名。不僅如此，其國(guó)都陽(yáng)明谷項(xiàng)目也一度被質(zhì)疑將“旅游項(xiàng)目改為別墅項(xiàng)目”

有意思的是，三亞鳳凰島的另一個(gè)股東周霖是以開(kāi)發(fā)三亞當(dāng)?shù)刂囊粋€(gè)樓盤(pán)“香水灣一號(hào)”出名的，這也可以解釋為什么香水灣一號(hào)在鳳凰島上也設(shè)了一個(gè)售樓處。還有一個(gè)股東李樹(shù)平，開(kāi)發(fā)了北海地區(qū)的樓盤(pán)“北部灣1號(hào)”，這三個(gè)股東的共同點(diǎn)是，都不在一線開(kāi)發(fā)商之列。

蹊蹺的是，他們還符合了“有國(guó)際一流的標(biāo)準(zhǔn)”。在這四名股東的打造下，鳳凰島和迪拜越發(fā)相似起來(lái)，“有一年我去了五次迪拜，就是去取經(jīng)的?！辈窕劬┩嘎丁?/p>

不僅如此，其他的幾個(gè)股東，也多次奔赴迪拜。只是在迪拜危機(jī)被曝出之后，此事才漸漸沉寂下來(lái)。

“我正在香港開(kāi)會(huì)，討論國(guó)際郵輪母港聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的事情?！痹鴳椩仆嘎叮壳叭蚯叭秽]輪公司的豪華郵輪都將鳳凰島選定為長(zhǎng)期停港點(diǎn)。

但令鳳凰島真正出名的還是其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，“最重要的國(guó)際郵輪母港和七星級(jí)酒店，這些都是由我們?cè)谧??！痹鴳椩票硎尽?/p>

據(jù)了解，四個(gè)股東分工各有不同，之間相互約定，在五年內(nèi)全部完成，整個(gè)鳳凰島的投資將超過(guò)200億元。這離當(dāng)時(shí)的初衷已經(jīng)相去甚遠(yuǎn)，已經(jīng)完全從一個(gè)港口碼頭變成綜合性的商業(yè)項(xiàng)目了。

三亞是個(gè)遍布著“鳳凰”的海邊城市，除了棕櫚島、陽(yáng)光、沙灘外，這里還有鳳凰嶺、鳳凰鎮(zhèn)、鳳凰村、鳳凰機(jī)場(chǎng)、鳳凰廣場(chǎng)、鳳凰路，鳳凰島能否真正涅??，現(xiàn)在還不得而知。

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