調(diào)控政策與地王之間的博弈仍很漫長

2010年03月04日 13:53
來源：財經(jīng)國家周刊 作者：魏洪磊

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放松地根與緊縮銀根同時并舉的調(diào)控手段已至為清晰，但調(diào)控政策與地王之間的博弈仍很漫長

北京的土地市場并未因春節(jié)假期而轉(zhuǎn)為蕭瑟之勢。

2月24日，北京市土地整理儲備中心人潮洶涌，節(jié)后第一撥拍賣以6塊土地成交收場。

這只是一次試探，成交的6幅地塊多分布于通州、密云和房山等遠郊區(qū)，地塊面積不大，參加拍賣的也多為小開發(fā)商。盡管保利、綠地、綠城等公司的代表也早早到場，但均未參與競拍，只是埋頭記錄拍賣的情況。

他們在等待更好的地塊。早在2月19日，北京市土地整理儲備中心市場交易部人士就對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，節(jié)后一波供地潮即將來臨。

一天之后，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站顯示，有9幅地塊將于3月3日入市交易，總規(guī)劃建筑面積達130萬平方米，其中3幅為住宅用地。

同一天，銀監(jiān)會在網(wǎng)上接連發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》兩份新規(guī)定。

接近國土部的分析人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“放松地根與收緊銀根，政府正雙管齊下，加強對土地市場的調(diào)控”

地方政府如北京，亦有大動作。大望京商務(wù)區(qū)此次有3幅地塊入市，2塊為商業(yè)金融用地，1塊為住宅混合公建用地。北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“3幅地塊的土地出讓金將一次性付清。

這是2010年以來北京市國土局第二次大規(guī)模推出土地。第一批10幅地塊已經(jīng)于2月22日開始競價，其中包括了CBD核心區(qū)的中服地塊。

更早些時候，北京大龍地產(chǎn)以50.5億元奪得的順義地王被國土局收回，原因是“逾期未繳地價款”大大龍在北京的拿地資格也被暫時叫停。

“這一系列的動作，都預(yù)示著政府對于地王風(fēng)險的擔(dān)憂，調(diào)控政策還在繼續(xù)收緊?！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉對《財經(jīng)國家周刊》表示。

中服地塊“內(nèi)定”說

此時的中服地塊，正因?qū)Ω傎I人條件的“苛刻規(guī)定”而陷入輿論的漩渦中。SOHO中國聯(lián)席董事長潘石屹言辭激烈地表示，“設(shè)定的招拍掛條件只是為一家公司量身定做”

2月9日，由北京市國土局、北京市規(guī)劃局和朝陽區(qū)政府聯(lián)合舉行的中服地塊答疑會吸引了上百名企業(yè)代表和媒體記者。保利地產(chǎn)、中建國際、華潤等國企地產(chǎn)龍頭均到場參加，距離中服地塊幾步之遙的香江國際也有代表參會。

對中服地塊爭議的焦點來自北京市國土局對競買人資格的嚴(yán)格限制。

按照北京市土地整理儲備中心的規(guī)定，中服地塊的競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中：金融機構(gòu)的注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元人民幣。

此前，中服地塊屢屢被北京市土地儲備中心列入“擬入市地塊”名單之中，但始終未能入市交易。

1月13日，中國人壽入主遠洋地產(chǎn)，成為其最大股東。兩周后，北京市土地整理儲備中心隨機宣布中服地塊即將入市的消息，并規(guī)定了競買人資格。

遠洋地產(chǎn)為中服地塊的一級開發(fā)商，按照土地市場一二級聯(lián)動開發(fā)的慣例以及此次苛刻的競買人資格，遠洋最有可能拿到該地塊的二級開發(fā)權(quán)。

兩相對照之下，“內(nèi)定”之聲愈演愈烈。

朝陽區(qū)政府及北京市規(guī)劃委人士在答疑會上表示，“要求物業(yè)自持，散售影響物業(yè)品質(zhì)”。而廣為人知的是，覬覦中服地塊多年的SOHO中國恰為物業(yè)散售的商業(yè)模式，潘石屹的激動似在意料之中。

“此次中服地塊的地價款要求一次性付清，目的就是希望有實力的企業(yè)來操盤?！北本┦型恋卣韮渲行母敝魅稳~向忠在答疑會后對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。在他看來，“能否短時期內(nèi)找一家合適的企業(yè)合作，也體現(xiàn)了競買人的能力。

“這塊地，我們已經(jīng)不考慮土地收益了，更多考慮CBD區(qū)域的整體規(guī)劃。”葉向忠說。

作為當(dāng)事者之一的遠洋地產(chǎn)并未現(xiàn)身此次答疑會，也隱隱透出遠洋地產(chǎn)方面的底氣。答疑會當(dāng)日下午，遠洋地產(chǎn)的一位高層對《財經(jīng)國家周刊》記者明確表示，遠洋地產(chǎn)將全力爭取中服地塊。對于潘石屹的質(zhì)疑，他簡要評價，“老潘的這種模式，北京市政府肯定是不會考慮的。

土地政策收緊

中服地塊“內(nèi)定”爭議的背后，是地方政府對地王風(fēng)險陡增之下的預(yù)防范措施。

葉向忠對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，中服地塊對競買人的嚴(yán)格限制，目的是提高競爭門檻，“這是調(diào)節(jié)市場的一種技術(shù)手段。

在章林曉看來，決策層已經(jīng)認(rèn)清房地產(chǎn)市場問題的癥結(jié)所在?！胺康禺a(chǎn)的核心是土地資產(chǎn)，土地資產(chǎn)價格是虛擬經(jīng)濟擴張和收縮的指針。

放松地根的同時收緊銀根，正成為地方政府土地政策的主要調(diào)整方式。

對于銀監(jiān)會的上述兩份通知，分析人士表示，其核心內(nèi)容有兩個：一是要求合理測算借款人的營運資金需求，審慎確定適合的授信總額及具體貸款額度，不得超額放貸；二是強調(diào)支付和貸后管理，加強對回籠資金的管控。

與銀監(jiān)會收緊銀根相呼應(yīng)的，是北京市國土局對于土地出讓金更嚴(yán)厲的限定。

“為什么要設(shè)定一次性付款？就是為了抬高門檻，適當(dāng)?shù)販p少非理性競爭。吸引更多有實力的開發(fā)商，拿到地后能快速開發(fā)。把房價、地價高漲的市場平抑下來?！比~向忠說。

從近兩年的土地出讓金制度看，對買方的種種彈性規(guī)定，的確已成為地方政府屢試不爽的調(diào)控利器。

2008年，土地市場慘淡，北京市國土局曾將土地出讓金的付款時限延長至1年。之后伴隨市場的好轉(zhuǎn)，該期限逐步縮短，至中服地塊，終于又改為一次性付清地價款。

“到現(xiàn)在為止，市場還沒有往下走，所以我們提出一次性付款這個條件，我可以負責(zé)任地說，至少下一撥的出讓公告，所有地塊還是要求一次性付款。”葉向忠說。

“對土地出讓金的付款限定、土地出讓面積的限定以及對逾期不開發(fā)土地的收回，這三項措施已被視為當(dāng)下調(diào)控土地市場的三大主要措施?！北本┠炒笮蛧箝_發(fā)商副總對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

但在他看來，后兩項措施主要針對住宅用地，目前還未涉及到商業(yè)地塊。

他表示，此前北京的做法是“雷聲大，雨點小”，“除了盤古大觀這個項目，你見過哪家開發(fā)商被收回土地？”

而此次，大龍地產(chǎn)卻撞到了政策的槍口上。

2月1日，北京市國土局發(fā)布公告，由于大龍地產(chǎn)因欠繳地價款逾期未簽訂合同，取消大龍地產(chǎn)順義后沙峪天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地資格，其繳納的2億元保證金將不予退還。

大龍地產(chǎn)自2009年11月20日以50.5億元競得順義區(qū)后沙峪住宅用地后，質(zhì)疑聲從未停歇——按2009年的盈利水準(zhǔn)計算，大龍地產(chǎn)償還完全部地價款需要17年。

上述國企副總對此表示，“地王的負面影響已經(jīng)很嚴(yán)重了，政府也逐漸積累了應(yīng)對的經(jīng)驗，可以出手了。

章林曉對《財經(jīng)國家周刊》記者分析表示，地王回收反映出地方政府對于金融風(fēng)險的一種警惕，“表面上是針對土地，實際上是針對金融風(fēng)險。最近這些年來，世界幾乎所有的金融風(fēng)險全都同土地密切相關(guān)。

曾列席1月28日的全國國土資源工作會議的一位人士則表示，決策層在2010年對土地市場的調(diào)控“只會加強，不會放松”

在這次會議上，國土資源部部長徐紹史提出，未來土地政策將注重加強與貨幣政策、財政政策和產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)銜接，特別是加強與證監(jiān)會和銀監(jiān)會的協(xié)調(diào)聯(lián)動，以防范可能由土地引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

“這種聯(lián)動的提法，徐部長曾多次提及?！鄙鲜鋈耸客嘎?。

無法消失的地王?

但逐步收緊的土地政策始終未能冰凍開發(fā)商的購地?zé)崆椤Ｗ?009年底以來，一方面是調(diào)控政策的不斷收緊，一方面仍是土地價格的節(jié)節(jié)攀升。

2月21日，上海又出全國單價地王。

央企華僑城集團旗下深圳華僑城控股股份有限公司(000069.SZ華僑城A)在上海以70.2億元的天價奪得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊。該地塊樓面單價達52783元/平方米，刷新了之前上海黃浦區(qū)163地塊51821元/平方米的單價紀(jì)錄，加冕新一任全國單價地王。

北京市土地整理儲備中心公開資料顯示，2010年1月北京總成交土地26宗，總成交金額為132.46億。其中居住類用地4宗，總建筑面積為67.3萬平方米，總成交金額為89.55億。樓面均價達到了13305元每平方米，溢價率達141%。

“2010年地王還將源源不斷地出來，當(dāng)然相較于2009年，可能會稍微緩和一點，因為各種政策都在針對地王?！闭铝謺哉f。

在他看來，地王成因源于多個層面?！皬呢斦嵌瓤?，在于土地財政在當(dāng)前沒法退出；從供求角度看，土地市場供不應(yīng)求；從貨幣角度看，是因為貨幣泡沫化嚴(yán)重，房地產(chǎn)已成貨幣泡沫的宣泄口。

章林曉認(rèn)為，這些因素均無法在短期內(nèi)解決，政府部門則只能先期做一些政策的修補，而這些政策只在短期有效。

事實也指向這一說法，葉向忠表示，“一次性付清出讓金是調(diào)控市場的技術(shù)性手段，但不代表將來都是這樣，我們會根據(jù)市場表現(xiàn)來制定政策。

國泰君安一位分析師告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，當(dāng)前的土地政策大多針對住宅用地，而商業(yè)地塊或?qū)⒊蔀樾碌牡赝踉搭^，這將間接影響整個土地市場的走勢。

比如上海的163地塊，便是商業(yè)用地。而新的單價地王蘇州河北岸地塊，住宅比例也不足50%，剩余部分包含相當(dāng)體量的商業(yè)面積。

葉向忠對此說法并不認(rèn)可。他表示，盡管對于商業(yè)用地沒有出讓面積之類的限定，但是商業(yè)地塊在產(chǎn)業(yè)定位階段，發(fā)改委的規(guī)定中已經(jīng)包含諸多限制條款?！氨热缌闶坌蜕虡I(yè)在多大范圍內(nèi)，超過多大規(guī)模要經(jīng)過什么審批，在遠郊縣要經(jīng)過什么審批，北京市都有相應(yīng)的文件規(guī)定。

值得注意的是，蘇州河地塊與中服地塊一樣，同樣對商業(yè)物業(yè)提出苛刻條件：商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營，辦公樓不得分割出售。

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