政協(xié)提案劍指高房價房地產信貸面臨收緊

2010年03月03日 05:05
來源：中國證券報－中證網

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□本報記者萬晶周婷李若馨

在全國政協(xié)的各項提案之中，關于房地產市場的提案幾乎占據半壁江山，而其中對保障性住房、物業(yè)稅征收以及房地產信貸調控成為關注焦點。

保障性住房亟需擴容

“我國的房地產業(yè)不能僅僅依靠市場和開發(fā)商?！比珖f(xié)委員、清華大學經管學院金融系主任李稻葵的提案同樣有關保障性住房。他認為，政府應當入市，學習新加坡和香港經驗，大量建設平租房性質的保障性住房，然后以這些保障性住房為抵押，以穩(wěn)定的租金為收益進行大量融資，這樣可以解決地方政府住房建設資金問題。同時，這種穩(wěn)定的融資形成后，能夠讓地方政府拋棄過去的“賣地財政”

“若以北京為例，政府出地，一平方米成本最多不會超過5000元，一套一百平方的房子，成本不超過50萬元，而月租金可以達到2000元，這種穩(wěn)定的高收益完全可以為地方政府帶來良好的融資?！崩畹究缡潜硎?。

全國政協(xié)委員、中國城市建設控股集團總裁于煉認為，我國的保障性住房應首要解決“居者有其屋”，而不是“居者有其產”，30%至40%的居民可以通過廉租房解決。至于居者有其產，則是發(fā)展到更高階段才能解決的問題。

全國政協(xié)委員、山東經濟學院教授郭松海的提案則認為，“各級政府要引導一些有品牌、有實力的企業(yè)開發(fā)中低價位普通商品住房，加大保障性住房建設，對于中小套型住房，在財稅、土地、信貸政策上予以優(yōu)惠；使房地產開發(fā)的供給結構與中低收入家庭真實需求逐步相吻合，以滿足廣大民眾的住房需求。

郭松海尤其提到調整土地供應結構，“增加普通商品住房、經濟適用住房、廉租房的土地供應；改善實行土地供應方式，增加土地招標出讓。對土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對閑置土地兩年的，要收回土地使用權。

各民主黨派也積極建言獻策保障性住房。民革中央提案建議，加快制定《住房保障法》，完善住房保障制度。盡早出臺《住房保障法》，以法律形式保障公民的住房權和基本住房需求。法律中要明確各級政府在住房保障方面的法定職責和地位，規(guī)定保障范圍和標準、保障性住房的準入與退出、保障資金的來源以及各級政府職責分工等，實現(xiàn)對各級政府履行住房保障職責的最大約束力和強制力。

民革中央的這份提案還建議要強化行政問責制，將住房保障情況納入地方政府官員政績考核體系，作為考評、測評政府官員升遷的硬指標。

農工黨的提案題為《關于加快住房保障立法完善住房制度的建議》。農工黨指出，住房保障目前在具體運作中存在保障性住房供應量嚴重不足、保障對象覆蓋面過于狹窄、運作不規(guī)范等現(xiàn)象，現(xiàn)有的部門法規(guī)以及一些地方性法規(guī)實施隨意性強，缺乏統(tǒng)一的法律指導和約束。

為此，農工黨建議二次房改，建議成立“深化住房制度改革領導小組”，領導二次房改，并且盡快提出建立“三三制”住房制度和“四定兩競”公共住房改革的具體方案并發(fā)布執(zhí)行。

建議推出物業(yè)稅試點

“今年的提案面向民生，主題是通過強化稅收和綜合治理，抑制資產泡沫，尤其是控制房地產價格。”3月2日全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長閻慶民表示，建議以稅收手段，通過加大征收土地增值稅等來控制地價，增加開發(fā)商囤地成本，抑制開發(fā)商囤地。

閻慶民稱，土地增值稅是直接面向開發(fā)商征收，應根據土地價格的升值情況，按一定的比例征收稅收，征收比例需要由稅務部門測算來確定。雖然土地增值稅最終也有可能轉嫁到消費者，但最大的作用還是抑制開發(fā)商不切實際的囤地，有利于打擊囤地、降低地價。

對于物業(yè)稅會否今年試點征收，閻慶民表示，物業(yè)稅是抑制房價的有效措施，由于是面向消費者征收，何時征收如何試點要看我國的市場成熟程度。

于煉則認為，物業(yè)稅對控制房地產價格有作用，也是房地產市場歷史發(fā)展的必然，但僅有物業(yè)稅作用遠遠不夠。對于物業(yè)稅會否在京滬深等地率先試點，于煉認為，深圳是國內房地產市場化程度較高的城市，市場較為成熟，進行物業(yè)稅試點成功的可能性大。

李稻葵則表示，物業(yè)稅可能今年試點征收，但對控制房地產價格上漲，作用可能并不大。

郭松海則建議，通過開征保有稅來調節(jié)，迫使富人減少對地產資源的占有，增加市場供應，進而達到調節(jié)房價目的。開征保有稅來先開征房屋閑置稅，然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。

全國政協(xié)委員孫繼業(yè)也提出類似的提案。他認為，很多城市房屋空置率已大大高于10%的國際警戒線，抑制購房投機最有效的方法是提高房產的持有成本和風險，在房地產保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，也是很多國家房地產的主要稅種。

房地產信貸面臨收緊

對于今年的房地產信貸政策，全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長閻慶民表示，今年對開發(fā)商的開發(fā)貸款將會嚴格審查，提高開發(fā)商的資質要求，尤其是對一些不是以房地產開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)控制信貸。閻慶民同時表示，目前銀行系統(tǒng)的壓力測試，已經由之前的一年一次，調整至一季度一次。

閻慶民指出，個人房貸方面，二套房貸已經收緊，并將嚴格執(zhí)行。雖然一線城市房價由于供應稀缺不會下跌，但二線城市房產以及二手房可能價量齊跌。

郭松海則建議，對于中小套型和中低價位住宅開發(fā)項目，貸款政策上可予以優(yōu)惠。如適當降低房地產開發(fā)項目資本金比例等。實施差別利率政策，對自住、改善性購房，個人住房抵押貸款利率仍執(zhí)行七折利率優(yōu)惠；對投資性購房貸款如購買第三套住房的，對投機性炒買炒賣的不予貸款。

全國工商聯(lián)房地產商會另辟蹊徑提出《積極推廣綠色低碳技術，推動綠色建筑發(fā)展》，建議政府在土地政策、稅收政策、產業(yè)政策方面對綠色低碳建筑進行改革和傾斜，包括以減碳指標來進行金融和土地等資源配置，設置不同的稅費征收標準，改變以單純的“價高者得”的土地出讓辦法，以便平抑地價和房價。

此外，在目前暫未實行碳稅的情況下，嘗試將開發(fā)企業(yè)累積的碳減排量實行積分制，嘗試設立“房地產碳稅空轉制度”，當條件成熟時，用于沖抵碳稅或政策規(guī)定的其他稅費。

全國政協(xié)委員閻慶民在接受中國證券報記者采訪時表示，今年對開發(fā)商的開發(fā)貸款將會嚴格審查，提高開發(fā)商的資質要求，尤其是對一些不是以房地產開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)控制信貸。

全國政協(xié)委員李稻葵在接受中國證券報記者采訪時表示，政府應當入市，學習新加坡和香港經驗，大量建設平租房性質的保障性住房。