葉檀：“兩會(huì)”前房地產(chǎn)新政呼之欲出

2010年03月02日 04:57
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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每經(jīng)評(píng)論員葉檀

在巨大的民意呼吁下，各方對(duì)民意作出回應(yīng)。

2月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶受中國(guó)政府網(wǎng)和新華網(wǎng)聯(lián)合邀請(qǐng)，與網(wǎng)友對(duì)話時(shí)，以很大的篇幅提到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此看來(lái)，房產(chǎn)新政呼之欲出。

溫總理表示，“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”。這是一個(gè)公開的承諾。

實(shí)現(xiàn)承諾靠四條措施：一是增加保障性住房；二是鼓勵(lì)和支持人們購(gòu)買自住房和改善性用房。由于我們的國(guó)情，我們把重點(diǎn)應(yīng)該放在低價(jià)位和小戶型，政府的責(zé)任主要是在土地以及金融和財(cái)稅上給予支持；第三，要抑制投機(jī)性和投資性的住房，主要是采取經(jīng)濟(jì)和法律手段；第四，要管好市場(chǎng)。政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是依法對(duì)那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的違法違規(guī)行為進(jìn)行懲處。

上述四條措施是搭建房地產(chǎn)市場(chǎng)的四根梁柱。簡(jiǎn)言之，是保持兩個(gè)平衡：保障性住房與商品房的平衡，保持高檔房與普通商品房的平衡；抑制投資性與投機(jī)性住房，主要采取的是經(jīng)濟(jì)與法律手段，其中稅收、貨幣手段并不可少；懲處市場(chǎng)秩序的破壞者。

在影響面大的舉措出臺(tái)之前，一些較為嚴(yán)厲的手段紛紛出臺(tái)嘗試市場(chǎng)反應(yīng)。一是各地對(duì)閑置地的處置越來(lái)越嚴(yán)格。廣州市最新出臺(tái)的《閑置土地處理辦法》3月1日起實(shí)施。該《辦法》規(guī)定，被認(rèn)定為閑置土地的，將按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%一次性征收閑置費(fèi)，土地閑置增值后，開發(fā)商還要補(bǔ)交“增值地價(jià)”；二是房貸優(yōu)惠利率基本取消，目前各地首套房首付紛紛提高至3成，7折利率已成“空殼”二套房貸則更是空前“難產(chǎn)”，申請(qǐng)周期大大延長(zhǎng)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于信貸的風(fēng)險(xiǎn)控制將越來(lái)越嚴(yán)格；三是各地出臺(tái)的地方房地產(chǎn)政策，將越來(lái)越嚴(yán)保障房用地納入全年土地供應(yīng)范圍?！熬┌?1條”推出“兩個(gè)50%”，即2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上；新開工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。

房地產(chǎn)新政呼之欲出，重點(diǎn)是建保障性住房，打擊違法違規(guī)行為，從稅收與信貸上鼓勵(lì)小戶型住房。抑制投資投機(jī)性購(gòu)房目前是提高按揭成本、增加交易稅，至于物業(yè)稅等持有稅有待“兩會(huì)”揭曉答案。

抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房遭遇的攔路虎是既得利益在稅收方面的阻撓。抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房是人多地少的自然資源貧乏國(guó)的必然選擇。最好的財(cái)政手段是征收物業(yè)稅，這會(huì)遭遇巨大的阻撓。掌握房地產(chǎn)資源的人會(huì)向民眾游說(shuō)，表示征收物業(yè)稅是對(duì)所有擁有物業(yè)者產(chǎn)權(quán)的剝奪，到目前為止，網(wǎng)絡(luò)上反對(duì)物業(yè)稅最大的聲音就來(lái)自于對(duì)所有者產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。越是及早公開信息、越是提前聲明對(duì)于產(chǎn)權(quán)的重視、越是保護(hù)普通物業(yè)所有者的利益，越是能夠抵擋既得利益者假借民粹的侵襲。

謠言止于智者，恐慌止于信息公開，安全感基于對(duì)法律的信任。沒(méi)有這三點(diǎn)，政府推出的任何舉措，即使于民有利，同樣會(huì)遭遇嚴(yán)峻的質(zhì)疑。

增加保障性住房最大的障礙是地方財(cái)政。地方政府通過(guò)賣地財(cái)政獲得公共支出資金的很大一部分，2010年之所以沿海發(fā)達(dá)地區(qū)地方政府以50%左右的土地投入保障性住房，是因?yàn)?009年紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)保障了收入來(lái)源，而中西部地區(qū)無(wú)法完成保障規(guī)劃，只能指望更多的中央撥款。如果地方稅費(fèi)問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)就會(huì)陷入以商品房稅費(fèi)養(yǎng)地方政府、以商品房稅費(fèi)養(yǎng)保障性住房的怪圈，房地產(chǎn)熱了要冷、冷了盼熱，無(wú)窮無(wú)盡，沒(méi)有了局。

房地產(chǎn)的正?；?、房地產(chǎn)的市場(chǎng)化是與中國(guó)的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)改革聯(lián)系在一起的，地方政府能夠通過(guò)消費(fèi)、通過(guò)企業(yè)獲得生存的稅收，是地方政府?dāng)[脫房地產(chǎn)、也是房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)鴉片的前提。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局告訴了我們?cè)颍?009年12月25日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果顯示，2008年房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30586.5億元，比2004年增長(zhǎng)107.5%；房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收資本33052.4億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3861.3億元，分別較2004年增長(zhǎng)123.2%和290.4%。更不必提房地產(chǎn)利益鏈條中存在的貪腐現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)陽(yáng)光化是房地產(chǎn)市場(chǎng)合理化、市場(chǎng)化的前提。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)新政，是個(gè)偉大的理想，不僅需要稅費(fèi)改革、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的配合，還必須扼制利益鏈條上的資源掌握者政府、開發(fā)商、銀行等的貪欲。

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