中國(guó)企業(yè)家論壇第十屆亞布力年會(huì)之房地產(chǎn)論壇實(shí)錄(4)

2010年02月27日 16:03
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

0人參與0條評(píng)論

騰維方：我還是談一個(gè)土地政策，包括溫總理的問(wèn)答。我感覺(jué)中國(guó)核心問(wèn)題就是我們最了解農(nóng)業(yè)農(nóng)民的情況，新農(nóng)村在泰國(guó)是重大的政策，我們解決了泰國(guó)的農(nóng)民進(jìn)程問(wèn)題。過(guò)去農(nóng)民的水稻一畝100多斤，養(yǎng)雞200、300只，養(yǎng)豬10頭，農(nóng)民忙不過(guò)來(lái)了，現(xiàn)在科技進(jìn)步，現(xiàn)在可以做到一個(gè)人養(yǎng)10萬(wàn)只雞，10萬(wàn)只什么概念呢？你看不到頭，因?yàn)榭靠萍?。所以，農(nóng)民工農(nóng)民的方式是錯(cuò)的，養(yǎng)豬可以養(yǎng)到5萬(wàn)頭，一個(gè)人養(yǎng)這么多。我們?cè)陉兾鳁盍韬秃幽隙荚谧鲞@樣的事?，F(xiàn)在保持18萬(wàn)億的紅線是最大的問(wèn)題，你老是怕農(nóng)業(yè)什么的，因?yàn)槿丝诂F(xiàn)在不是在高速增長(zhǎng)，袁隆平提高了那么大產(chǎn)量，所以土地還是根本問(wèn)題。現(xiàn)在實(shí)際土地居住稀缺，稀缺造成了土地價(jià)格暴漲。最早我們做的時(shí)候，朝陽(yáng)公園是50萬(wàn)一畝，現(xiàn)在朝陽(yáng)公園可能要上千萬(wàn)，2千萬(wàn)差不多吧，所以土地問(wèn)題是一個(gè)問(wèn)題，北京那么近，輕軌修了那么多，完全可以把這個(gè)地開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)資源，我感覺(jué)就真正解決了問(wèn)題，房地產(chǎn)商所有的問(wèn)題都解決了。而且現(xiàn)在不缺地，農(nóng)民大部分的地是荒的，還有一點(diǎn)，要讓農(nóng)民有錢進(jìn)程。美國(guó)的農(nóng)民比城里人有錢，土地是私有的，而且賺了錢到城里買房。中國(guó)農(nóng)民打工，打工一年下來(lái)掙不到錢。

再者，要提高農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格，不要看通脹，這是真正可以解決這個(gè)問(wèn)題的核心，我是這樣看的，謝謝。

鐘濤：我自己對(duì)房地產(chǎn)的看法是這樣的，其他不會(huì)做，自己就是買一些房子。房地產(chǎn)行業(yè)去年我是非?？春玫?，我這輩子跟房地產(chǎn)行業(yè)打教導(dǎo)，沒(méi)有任總那么高的層次。但是我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的健康之路發(fā)展20年應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。用數(shù)字探討一下，80后有2億人，如果每個(gè)人平均購(gòu)房30平方米的話有60萬(wàn)億，另外改革開(kāi)放30多年以后，20%按富起來(lái)的人算，有2億6千萬(wàn)，按每個(gè)人有50平方米的面積來(lái)算有130億平方米的數(shù)字；中國(guó)城市化建設(shè)，城市化推進(jìn)原來(lái)小城鎮(zhèn)建設(shè)，現(xiàn)在是城市化建設(shè)，跟國(guó)際上接軌了，住到城市里面，總要有一個(gè)安家的；第三，中國(guó)的傳統(tǒng)市場(chǎng)，我是溫州浙江人，我們賺了錢干什么呢？實(shí)際上就是買房子，多買幾套房子，杭州買一套，海南買一套，人民幣放在手上感覺(jué)會(huì)貶值，房子我看得到，就不怕，就買房子。中國(guó)人的置業(yè)思想，溫州人這幾年炒股市炒得比較多了，但是這幾年虧了，又不敢炒了，買房子敢炒。溫州下面一個(gè)縣級(jí)市的房子賣到3萬(wàn)5，我是月清市的，我們那的房子賣到2萬(wàn)，就是一個(gè)小縣城，房子賣到2萬(wàn)，305萬(wàn)一個(gè)平方，錢多了干什么，置業(yè)思這個(gè)是中國(guó)人的傳統(tǒng)思想。房地產(chǎn)第一有得做，第二價(jià)格肯定往上走，這是一個(gè)賣點(diǎn)。不要搞功過(guò)是非，今天這里功過(guò)誰(shuí)來(lái)評(píng)，今天有過(guò)誰(shuí)來(lái)評(píng)，這個(gè)心里七上八下的，心里挺難受的，政府也要理解一下，買房子的人也應(yīng)該理解一下，謝謝。

王育琨：剛才胡總提出了一個(gè)很重要的問(wèn)題，房?jī)r(jià)里面的65%交給政府了，地產(chǎn)商不敢說(shuō)，媒體也沒(méi)有怎么說(shuō)這個(gè)事。上午在討論的時(shí)候我聽(tīng)馮侖也說(shuō)到這個(gè)問(wèn)題，在房地產(chǎn)上涉及到的一系列的稅收。我看了一下，物業(yè)稅在今年的兩會(huì)上提出來(lái)，已經(jīng)虛擬運(yùn)轉(zhuǎn)6年了，進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)，又有新的稅種要進(jìn)入，請(qǐng)各位房地產(chǎn)大佬說(shuō)一下，到底是65%，60%還是70%，請(qǐng)說(shuō)一下？

任志強(qiáng)：去年寫了一個(gè)報(bào)告就是關(guān)于地價(jià)和稅收占房?jī)r(jià)的比重，工商聯(lián)在去年的兩會(huì)上當(dāng)做工商聯(lián)的報(bào)告提交到證監(jiān)會(huì)，當(dāng)時(shí)也引起了一番爭(zhēng)論。爭(zhēng)論的結(jié)論是國(guó)土部門不承認(rèn)我們的報(bào)告，當(dāng)時(shí)我們提出報(bào)告里面大概占到23.7%的，最后國(guó)土部下面有一個(gè)測(cè)量院姓趙的所長(zhǎng)，他們結(jié)果跟我們不一樣，他們認(rèn)為是23.1%，我們用的是核心的車時(shí)，他們有包括農(nóng)村的，三線城市在內(nèi)。去年他們調(diào)查的是以前的數(shù)據(jù)，但是去年出現(xiàn)了很多天價(jià)地，現(xiàn)在天價(jià)地的水平大大提高。去年一年國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)每平方米住宅用地面積3725塊錢一平米用地，去年如果按4億3千多萬(wàn)，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)是4600元，如果4600元地價(jià)就占了3700多，不算稅已經(jīng)接近于80%，這么高的地價(jià)。以后房子不漲價(jià)，比例是降不到23%的，如果按照國(guó)土資源部23%計(jì)算的話，全國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是一萬(wàn)一千塊，但是一月份集中公布房?jī)r(jià)不是這樣的。可想而知，地價(jià)在金融中所占的比重。第二在報(bào)告中提到的稅收問(wèn)題，現(xiàn)在可以看看上市公司的報(bào)表，所有的稅收，三項(xiàng)稅收加起來(lái)，大于股東利潤(rùn)，萬(wàn)科報(bào)表交了100多億的稅，股東分了60多億的利，1%4到1.6之間，稅比利潤(rùn)要多。萬(wàn)科的利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值12%多，這還有銀行貸款的杠桿作用，如果沒(méi)有銀行貸款的作用的話，可能連12都沒(méi)有。所以萬(wàn)科很慘，2007年獎(jiǎng)金股權(quán)激勵(lì)就廢了，2008年也廢了，2009年也基本上拿不到獎(jiǎng)金，股權(quán)激勵(lì)都沒(méi)有完成股價(jià)的指標(biāo)和利潤(rùn)的指標(biāo)都分不到，王石大概分了7千到8千多萬(wàn)，別人就沒(méi)有了。

這里面我們還沒(méi)有算材料商，建筑商，鋼材供應(yīng)商相關(guān)的一些稅，因?yàn)槊恳淮斡薪ㄖ邪亩?，還沒(méi)有算這些，也沒(méi)有計(jì)算材料供應(yīng)的稅收問(wèn)題，也沒(méi)有計(jì)算規(guī)費(fèi)，各種費(fèi)用，比如說(shuō)北京1300/元/平米，這個(gè)廢是不計(jì)入土地費(fèi)用里面的，另外有各種的規(guī)費(fèi)。如果我們?nèi)ツ晏峤唤o工商聯(lián)的報(bào)告里面報(bào)的是47%到56%之間，大城市高一些，一般城市低一點(diǎn)。按照今年的房?jī)r(jià)大概要到70多，胡總說(shuō)65，我認(rèn)為大概是70多，政府從房?jī)r(jià)里拿的東西遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房產(chǎn)商拿得多，我們所有人都說(shuō)房地產(chǎn)暴利，去年4個(gè)3萬(wàn)億的收入，全行的總利潤(rùn)不超過(guò)4300億，也就是說(shuō)不到10%；2004年普查數(shù)據(jù)8.4%的行業(yè)利潤(rùn)率，按銷售利潤(rùn)率就6億，三年一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目24，三年完成一個(gè)項(xiàng)目，平均每年這樣。我們背著這個(gè)黑鍋已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，但是媒體從來(lái)沒(méi)有把政府的收益計(jì)算到里面去，還認(rèn)為我們是暴利，還認(rèn)為我們沒(méi)有公布成本。實(shí)際上去年全國(guó)工商聯(lián)的報(bào)告就已經(jīng)說(shuō)了，全國(guó)工商聯(lián)在兩會(huì)上做的報(bào)告，不是公布地價(jià)，就是包括了其他成本的公布。但是國(guó)土部門在地價(jià)中所占的過(guò)高不滿，所以它只說(shuō)地價(jià)，不說(shuō)稅收，因?yàn)槎愂帐嵌悇?wù)部門說(shuō)的。所以從兩會(huì)以后，很長(zhǎng)一段時(shí)間，大概在6月20多號(hào)，國(guó)土資源部才登了一篇文章，沒(méi)有爭(zhēng)論的必要，他們認(rèn)為計(jì)算的方法略有差距，但是總體來(lái)說(shuō)23%多的土地成本是差不多的，報(bào)告的結(jié)論跟我們報(bào)告的結(jié)論是一樣的，以后就沒(méi)有人說(shuō)這個(gè)事。但是稅務(wù)總局不能反駁這個(gè)事，所以你可以看所有上市公司的報(bào)表，稅比利潤(rùn)多。但是你們會(huì)把所得稅和增值稅都算在開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)里，你會(huì)說(shuō)先拿的利潤(rùn)后交所得稅，如果不把所得稅計(jì)算在房?jī)r(jià)差價(jià)里面，那我不就白干了嗎？所以肯定要算進(jìn)去的。但是沒(méi)有被開(kāi)發(fā)商拿走，等于開(kāi)發(fā)商在拼命的替銀行掙利息，拼命的替政府掙稅。

王育琨：看來(lái)今天上午的論壇要打破任總的壟斷，不能討論這些能夠說(shuō)得清楚的問(wèn)題。今天上午的時(shí)候馮總說(shuō)了一個(gè)說(shuō)不清楚的問(wèn)題，他說(shuō)你看，以前干壞事都那么理直氣壯，右派，幾反，文化大革命，打倒走私派，餓死人理直氣壯，現(xiàn)在干點(diǎn)正事，也感覺(jué)像干了壞事，不管是政府還是房地產(chǎn)商。我有一些朋友房地產(chǎn)商不敢做了，被人罵，做什么都是錯(cuò)，受累，馮總上午說(shuō)了，關(guān)鍵是后面意識(shí)形態(tài)的問(wèn)題，以前你管它干得事怎么糟，但是有意識(shí)形態(tài)支著，我干的是正確的。現(xiàn)在沒(méi)有這樣一種信念說(shuō)我這個(gè)事是正確的，今天這么多房地產(chǎn)大佬在這里，想問(wèn)一下，作為房地產(chǎn)商來(lái)講，什么是一個(gè)正確的信念？再添點(diǎn)話，昨天晚上我聽(tīng)了演講，我感覺(jué)哈佛大學(xué)柯偉林教授最讓我動(dòng)情，他講到100年以前，我們排全球大學(xué)的排名，排10名，德國(guó)大學(xué)會(huì)占8所；100年后的今天，你再在大學(xué)排名，排前50位，德國(guó)的大學(xué)一所沒(méi)有，為什么呢？因?yàn)榕盼恢笜?biāo)的因素搞錯(cuò)了，把整個(gè)大學(xué)都引偏了，如果你這樣走的話就錯(cuò)了，后來(lái)柯偉林說(shuō)，實(shí)際上教育就是一個(gè)培養(yǎng)怎么去教育人，怎么培養(yǎng)一個(gè)整體，不要說(shuō)你拿了一點(diǎn)工具怎么著，有了點(diǎn)錢怎么著就牛哄哄的，不是這樣的，要培養(yǎng)一個(gè)整體的理念。他的概括我受到很強(qiáng)烈的震撼，我聽(tīng)馮總上午一說(shuō)，我感覺(jué)這個(gè)問(wèn)題是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的問(wèn)題。房地產(chǎn)商你聽(tīng)定認(rèn)為你的信念是什么，你在這么艱難的情況下還在從事房地產(chǎn)商，鐘總說(shuō)你就做這一件事了，那一定有什么信念？