“大地主”圈地運(yùn)動：最后的17萬畝

2010年02月26日 22:28
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報

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廖杰華

海南現(xiàn)有多少土地掌握在地產(chǎn)商手中？海南國土環(huán)境資源廳廳長嚴(yán)之堯的回答是13萬畝左右。而海南全省各市縣政府手中尚未供應(yīng)的存量建設(shè)用地?fù)?jù)說只有約17萬畝。

這13萬畝地又掌握在誰手中？答案是“國字頭”的中糧集團(tuán)、中信集團(tuán)、華潤集團(tuán)以及海航置業(yè)、富力地產(chǎn)、魯能置業(yè)等少數(shù)幾個大地主，他們占據(jù)著海南房地產(chǎn)市場的大部分江山。

除了海南官方極少數(shù)人，恐怕沒人能說清楚，誰是海南最大的地主。哪怕是已手握近2萬畝土地的富力地產(chǎn)也不敢說自己是海南最大的地主。在富力內(nèi)部人看來，在海南的土地儲備規(guī)模上，魯能置業(yè)第一，其次才是富力。據(jù)稱魯能置業(yè)在海南擁有19平方公里土地(約2.9萬畝)，但魯能置業(yè)也不認(rèn)為他們是海南最大的地主，在魯能眼里，海南的大地主非海航置業(yè)莫屬。

海航置業(yè)這家成立于2007年的地產(chǎn)公司，是海南航空集團(tuán)的下屬企業(yè)，成立之后在海南瘋狂圈地，在海南18個市縣都有土地儲備。海南業(yè)界流傳的說法是，僅在保亭縣，海航置業(yè)就擁有150平方公里的一級土地開發(fā)權(quán)，此外，還有?？诖笥⑸嚼蠙C(jī)場土地2860畝、興隆康樂園高爾夫土地2100畝等。

數(shù)據(jù)顯示，海南目前年銷售商品房約300萬到600萬平方米。這意味著，即使不再跑馬圈地，這些手握成千上萬畝土地的大地主至少可在未來10年以內(nèi)繼續(xù)主導(dǎo)海南的房地產(chǎn)市場，并左右當(dāng)?shù)氐姆績r。

事實(shí)上，對于大面積土地被圈占，海南官方也覺得難受。嚴(yán)之堯曾表示，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，財(cái)政比較少，地方政府過早出讓土地的現(xiàn)象比較多?！斑@樣的土地出讓，導(dǎo)致地方政府與開發(fā)商分成中，開發(fā)商拿走的利潤可能高達(dá)70%，很多土地被賤賣?！焙Ｄ瞎俜揭徊辉敢馔嘎缎彰娜耸繉Ρ緢笥浾弑硎尽?/p>

兇猛海航

海航置業(yè)第一次在全國范圍內(nèi)露臉是在2009年9月。

當(dāng)月17日，包括海航置業(yè)在內(nèi)的海航集團(tuán)下屬三家企業(yè)，以18.24億元總價奪下上海黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面地價為每平方米3.65萬元，創(chuàng)下上海單價地王新紀(jì)錄。此前，作為海航集團(tuán)操作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺，海航置業(yè)很少通過公開市場拿地。上海一役暴露了海航集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力，殊不知，海航置業(yè)已經(jīng)悄然繪制完成了其多元化的地產(chǎn)版圖。

在海南排得上名號的大地主中，海航置業(yè)是為數(shù)不多的一家本土企業(yè)。這家成立于2007年5月28日，集房地產(chǎn)開發(fā)、持有型物業(yè)投資及房地產(chǎn)綜合服務(wù)為一體的公司，正式名稱是海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司，注冊資本金17.5億元。事實(shí)上，海航集團(tuán)在地產(chǎn)方面的歷史可以追溯到更遠(yuǎn)一些。2003年，海航集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)以揚(yáng)子江地產(chǎn)集團(tuán)的面目出現(xiàn)。

除了不為人知的龐大土地儲備，海航置業(yè)的資產(chǎn)膨脹速度也超出許多人想象。2008年年底，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)52億元人民幣，員工總數(shù)2700余人，而最近海航置業(yè)招聘資料顯示，2009年底，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)175億元人民幣，員工總數(shù)7500余人。

至于海航置業(yè)如何在短期內(nèi)完成如此龐大規(guī)模的土地與資本積累，其內(nèi)部一高管的說法是，一是海航集團(tuán)的歷史積累；二是資本運(yùn)作，即讓資產(chǎn)裂變。該高管稱，很多地方政府很歡迎海南航空這樣的大型企業(yè)進(jìn)入，在航空拓展到一個地方以后，地產(chǎn)投資的機(jī)會開始顯現(xiàn)。比如機(jī)場周邊的一些剩余的土地，或者收購一些酒店，對這些酒店進(jìn)行改造。

在海航置業(yè)最近一系列眼花繚亂的資本運(yùn)作中，最具標(biāo)志意義的要數(shù)位于三亞的鉑爵公館和位于?？诘拇笥⑸嚼蠙C(jī)場項(xiàng)目。

百倍裂變

盡管誰也無法確認(rèn)海航置業(yè)到底是不是海南最大的地主，但海航置業(yè)絕對是其中最賺錢的一個。

海航置業(yè)上述高管向本報記者透露，位于三亞灣的鉑爵公館前身原本是海航集團(tuán)旗下的一家酒店，運(yùn)營時間已超10年，拆除酒店開發(fā)房地產(chǎn)前，其市場價值不到2000萬元，而現(xiàn)正在銷售的鉑爵公館已完成百倍增值，“除去已經(jīng)銷售的30%，鉑爵公館剩余可售房產(chǎn)的價值大概就有20多個億。

這20多億中有多少是真金白銀的利潤外人恐怕無法想象。該高管對本報記者表示，重建過程中由于沒有補(bǔ)償?shù)貎r，鉑爵公館的大致成本為：樓面地價每平方米500元、建安工程費(fèi)2500元左右、稅費(fèi)550元、園林和一些不可預(yù)見的費(fèi)用1000元，外加最為昂貴的裝修成本1萬元，鉑爵公館每平米的真實(shí)造價在1.5萬元左右，而鉑爵公館每平方米銷售均價已超8萬元。但8萬顯然不是鉑爵公館的最終定價，鉑爵公館的銷售人員告訴記者，“不管鳳凰島定多高的價格，我們都要超過它”，如今鳳凰島的均價已飆升至每平米10萬元。

“從2000萬到20億，一是依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)增值，二是讓項(xiàng)目裂變，資產(chǎn)會擴(kuò)大很多?！痹谕瓿闪司频晗蚍康禺a(chǎn)的第一次裂變后，海航置業(yè)并沒有準(zhǔn)備讓這種裂變一次用盡，套現(xiàn)走人還沒有進(jìn)入日程。

“像海航集團(tuán)這樣的企業(yè)，缺的不是錢而是資產(chǎn)，沒有資產(chǎn)的海航是痛苦的，有資產(chǎn)就有融資渠道，就能從銀行貸款，所以海航寧愿把價格標(biāo)高，一個月賣一套，也要把這個項(xiàng)目拿住?！鄙鲜龊：街脴I(yè)內(nèi)部人士告訴記者，作為國企，現(xiàn)金對整個海航集團(tuán)都沒多大價值，拿著現(xiàn)金也是放在賬上。因此，海航在三亞的三個項(xiàng)目中，除了部分作為福利低價出售給內(nèi)部員工外，包括鉑爵公館在內(nèi)的樓盤都在捂盤惜售。

除了讓資產(chǎn)裂變，海航置業(yè)的另一招是通過資本運(yùn)作提升項(xiàng)目價值，這個項(xiàng)目就是有著?？跇?biāo)桿之稱的大英山老機(jī)場。海南物資拍賣有限公司一位高層告訴記者，海航置業(yè)旗下的幾塊地正準(zhǔn)備對外轉(zhuǎn)讓，其中就包括大英山老機(jī)場地塊。

公開資料顯示，海航集團(tuán)擁有大英山老機(jī)場200公頃土地資源，并受?？谑姓?，負(fù)責(zé)大英山老機(jī)場560公頃“海口城市中心”的開發(fā)工作。早在2005年，該地區(qū)就已開始制定規(guī)劃。規(guī)劃將遵照生態(tài)優(yōu)先、可持續(xù)發(fā)展理念，力爭在10-15年內(nèi)，將該地區(qū)建成政務(wù)中心、商業(yè)中心和文化中心。

與其他地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓土地不同，這一次，海航選擇了拍賣。上述海南物資拍賣有限公司高層告訴記者，海航開發(fā)地產(chǎn)的目的之一是賺錢并實(shí)現(xiàn)滾動，套現(xiàn)一部分拿新地。但更為重要的是，海航試圖通過拍地來試探市場的反應(yīng)，先拿部分地來拍，如果拍出高價，海航也就達(dá)到了提升該地段房價的目的。

據(jù)悉大英山老機(jī)場的土地海航當(dāng)年購入的價格是70萬元/畝，盡管到底多少能賣掉，海航也充滿疑惑，但其參考目標(biāo)是三亞的地王。去年年底，三亞迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，成為海南新“地王。去該地塊的土地價格折合成樓面價將達(dá)到8460元/平方米，而三亞市2009年上半年的房產(chǎn)均價為9526元/平方米。

“圈地運(yùn)動”

除了在資本市場騰挪的海航置業(yè)，在海南，少數(shù)幾個大地產(chǎn)商已經(jīng)把持了海南大部分建設(shè)用地。

華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對?？?、文昌、博鰲三地房地產(chǎn)市場調(diào)查之后發(fā)現(xiàn)，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商經(jīng)過幾年的“圈地運(yùn)動”，慢慢成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌?，手中擁有的土地儲備均以千、萬畝計(jì)。富力海南銷售策劃部經(jīng)理黃義告訴本報記者，這樣手握成千上萬畝土地的開發(fā)商，能數(shù)得出名字的就不下10家，包括雅居樂、富力海萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)，中糧集團(tuán)、華潤集團(tuán)，而自稱在清水灣一地就擁有1.5萬畝土地的雅居樂的土地儲備并不在前三之列。

據(jù)悉，海南全省各市縣政府手中還有未供應(yīng)的存量建設(shè)用地約1.14萬公頃(約17萬畝)；已向企業(yè)供應(yīng)的存量建設(shè)用地約8900公頃 (13萬畝)。最初，由于海南地方財(cái)政基礎(chǔ)較薄弱，海南此前在房地產(chǎn)開發(fā)中更多的是將大片土地交給開發(fā)商整體開發(fā)，目前海南的一級土地市場格局基本定型。而政府通過招拍掛方式出讓的二級市場上土地?cái)?shù)量較少，一直非?；鸨?/p>

最早進(jìn)入海南地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)當(dāng)屬中糧集團(tuán)，擁有土地開發(fā)面積18.6平方公里；另一大型央企華潤集團(tuán)1999年通過資產(chǎn)置換獲得石梅灣沿海地區(qū)的180公頃土地的使用權(quán)。石梅灣項(xiàng)目建設(shè)周期長達(dá)13年。而外界一直都以為富力在海南的土地儲備量為1萬畝，實(shí)際上，2009年富力拿地已超過2萬畝，建筑面積超過200萬平米。

“海南沿東海岸向內(nèi)縱深1公里地塊，已經(jīng)沒有地了，靠近內(nèi)地的西海岸可能還有一些。”黃義說，一部分土地被新的開發(fā)商所圈，還有一部分是上個世紀(jì) 90年代海南熱炒房地產(chǎn)的時期就被圈走了，輾轉(zhuǎn)反側(cè)流落到當(dāng)?shù)匾恍┑沟氐娜耸种?。知情人士透露，海南的大地主圈地成本很低，部分企業(yè)還是協(xié)議拿地，樓面價不過每平方米幾百元。

海南省國土環(huán)境資源廳廳長嚴(yán)之堯坦言，目前地價還沒有體現(xiàn)出海南土地的價值。為此，海南省試圖通過省級土地收儲模式，破解各市縣投資意向不均衡，地價偏低局面。

海南省政府的這種思路已經(jīng)反映到了房價上，魯能三亞灣新城銷售主管牟夏告訴記者，三亞灣新城的地價只有公司高管知道，但一些跟高管有特殊關(guān)系的客戶告訴她，現(xiàn)在拿的地比前期賣的房子還貴，前期賣的別墅是500萬一套，現(xiàn)在一棟別墅的地價已經(jīng)是600萬了。

另外，海南試圖盡力保住岸線資源。早在去年12月上旬，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就組織有關(guān)專家，對《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃(2008-2020)》進(jìn)行評審。規(guī)劃提出，加強(qiáng)海岸線資源的管理，確保海岸線資源不會被一次性賤賣。

今年1月22日，海南省國土環(huán)境資源廳發(fā)布《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再次明確表示，“沿海一線海景和具有特色優(yōu)勢資源的土地應(yīng)優(yōu)先安排作為高端度假休閑旅游項(xiàng)目用地?！钡@兩份文件的尷尬在于，“一次性賤賣”對應(yīng)的是圈地完畢的既成事實(shí)，而“優(yōu)先安并不等于禁止，一些本屬于公共資源的土地已經(jīng)淪為少數(shù)人的私家海灘。