海南隱憂 20年等待或是樓市泡沫另一個輪回

2010年02月26日 22:18
來源：經(jīng)濟觀察報

0人參與0條評論

廖杰華楊興云汪言安

如果海南用20年時間等待的卻是樓市泡沫的另一個輪回，那么這個代價誰也無法承受。

什么是國際旅游島？對于海南決策者而言，是以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務業(yè)為主導的特色經(jīng)濟，它是海南下一個10年的希望所在；對于開發(fā)商而言，是捂在手里不斷飆漲的房價；對于炒房者來說，是鳳凰島上10萬元一平米的房子和節(jié)日里的天價酒店；對于海南本地人而言，是政府許諾的政策性住房和給他們帶來希望的滿大街外地人；對于張羅“中國百富榜”的英國小伙子胡潤來說，是在雅居樂清水灣里預留一塊地用作賽狗場。

那么海南又是什么？是天使是魔鬼，還是不同時期的兩張臉？一張是現(xiàn)世的，如馬爾代夫般藍天白云、椰林樹影；另一張屬于記憶，爛尾樓遍地、投機風行。

按照設計者們的最初想法，海南國際旅游島要“放航權、零關稅、免簽證”，但這些字眼過于直白會帶來障礙，最后只好用“開放、發(fā)展、綠色”六字代替。海南的決策者和酒店的經(jīng)營者們時刻盼望著國際化，他們預期客源中80%是境外客人，但事實卻相反。而且，酒店越豪華，中國消費者越多。

零關稅、免簽證，讓海南夢想著有一天像香港一樣來去自由，成為世人向往的購物天堂；而博彩的誘惑，讓地產(chǎn)大亨們幻想著把三亞建成另一個澳門或者是拉斯維加斯。

海南島長期發(fā)展的愿景，一度是自由貿易區(qū)。自由貿易的概念，不僅是對內、對外的雙重零關稅，還有一系列的制度配套設計。而現(xiàn)在，一個以國際旅游島為初步目標的設想已經(jīng)在去年年末得到國家層面的批準。難以想象，一個僅次于臺灣的中國第二大島，一旦進入這樣一種由開放到發(fā)展的制度設計，會爆發(fā)出何等的活力與能量。

問題是，海南建省20多年來的愛恨情仇都與地產(chǎn)有關，這是海南人無法抵擋的誘惑。

20多年前，在還沒學會走路的時候，海南就想跑了。上世紀90年代初房地產(chǎn)最熱時，海南地產(chǎn)界曾有一個美麗的夢，人們紛紛涌向海南圈地、倒手、然后數(shù)錢。可惜夢很快就醒了，砸在海南島上的500多億元，轉瞬變成了一幢幢千瘡百孔的爛尾樓。兩萬家房地產(chǎn)公司從生到死，10萬創(chuàng)業(yè)大軍黃粱一夢，他們演繹了中國經(jīng)濟史上最悲愴的一幕。

正如馮侖所言，那樣一個興奮癲狂的時代，一生也不多，一樓簽合同買進，到四樓就賣出去了，接著就是點錢，晚上數(shù)小費。

近20年后的2010年，隨著海南國際旅游島的獲批，海南似乎再次癲狂了。全國各地的投資客蜂擁而至排隊買房，幾乎都是現(xiàn)款一次性結清，一周之內地價翻了3倍，一個月時間內房價翻了一番。站在三亞灣的海灘上回望，早已分辨不出哪個是三亞最后一個爛尾樓，就像地產(chǎn)泡沫從未來過一樣。

海南顯然有些醉了。

據(jù)說一個名叫清水灣的樓盤市值在全部開發(fā)完畢后相當于海南2009年全年的GDP，三亞全市一年的財政收入只能在三亞灣的鉑爵公館里買五棟別墅。顯然，不是房價高估，就是經(jīng)濟有問題，但這就是海南目前的現(xiàn)實。在三亞灣房地產(chǎn)的利潤率已經(jīng)高到讓開發(fā)商不好意思的程度了，跟開發(fā)商談房子的成本會被認為是一件很扯淡的事情。

但除了房地產(chǎn)，海南又能靠什么？

在海南省人大財經(jīng)委專家咨詢組成員王志方看來，房地產(chǎn)投資對城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長貢獻率高達40%，經(jīng)濟增長的基礎并不牢固。

基礎不牢的后果是城市本身缺少自己的內在機能。包括海南的文化、教育、醫(yī)院、城市配套、公共環(huán)境，軟硬的標準，都是缺失的。2009年海南省經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，住宿和餐飲業(yè)吸引的固定投資額為34.35億，顯著低于地產(chǎn)316.63億的全年投資額，教育業(yè)(15.77億)與衛(wèi)生社會保障和社會福利業(yè)(12.34億)等“海南島發(fā)展旅游業(yè)的軟肋”，投資額更是不足地產(chǎn)的零頭。

對于要以旅游安身立命的海南來說，這會造成什么樣的后果？或許是人已經(jīng)過來了，但是留不住。國際旅游城市有一個量化指標，就是游客在城市停留的天數(shù)，通常標準是6到7天，像夏威夷這樣的城市則在10天左右，目前三亞是3到4天。

把一個省的復興多次放在一個人身上，這是海南人的宿命。鐵打的海南人流水的官，在現(xiàn)任省委書記衛(wèi)留成入主前，海南人如此形容官員走馬燈似的更替。從1990年7月第一任省委書記許士杰被免，到這之后的近20年時間里，換了7名省委書記，平均兩年多一任。

與此同時，在海南20多年的發(fā)展歷程中，“農(nóng)業(yè)派”、“旅游派”、“工業(yè)派”、“貿易派”、“生態(tài)派”等產(chǎn)業(yè)政策都曾粉墨登場，而當“工業(yè)派”和“貿易派”躍進式發(fā)展后，最終給海南帶來的是GDP的大起大落。

7年來，衛(wèi)留成全然不懼群論洶洶的爭議與評點，為海南植入工業(yè)化的新基因。衛(wèi)留成的想法是，對一個省來說，不發(fā)展一點工業(yè)，它的財政就沒有出路。盡管2009年的“中國企業(yè)500強”的評選中，海南只有兩家企業(yè)上榜，并且都在200名開外，但海南總算有了些基礎。

癥結還是在于不合理的產(chǎn)業(yè)結構。根據(jù)2008年海南招商處統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然海南建省以來國民生產(chǎn)總值不斷攀升，但三大產(chǎn)業(yè)結構存在明顯癥結：支柱經(jīng)濟旅游服務業(yè)占比不強，高效農(nóng)業(yè)與新型工業(yè)仍處于初級階段。海南房地產(chǎn)火爆的背后是尷尬的另一面。

十多年前，海南房地產(chǎn)因為沒有實體經(jīng)濟支撐而成為泡沫，如今，如果仍然由房地產(chǎn)這一根獨木支撐，那它還是泡沫。

從1993年到2007年，海南用了14年才消化掉500多億元吹起“爛尾樓”。有個不太恰當?shù)募僭O是，如果這次進入海南4700億元資金屬實，萬一再次泡沫破了，海南又需要多少年恢復？