何維達：別把“旅游島”錯當“房產(chǎn)島”

2010年02月05日 14:56
來源：商界評論

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“旅游島”絕不是“房產(chǎn)島”旅游開發(fā)也絕不是房產(chǎn)開發(fā)。過度的房地產(chǎn)開發(fā)潛伏著重重危機，干擾旅游島的整體開發(fā)進程，迪拜就是很好的例子。

?文/何維達，北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師

劉亞林，北京科技大學(xué)管理科學(xué)與工程博士生

最近國務(wù)院批準了海南國際旅游島規(guī)劃，這對海南省打造旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。與此同時，國內(nèi)外對海南的炒作和投資也如日中天，尤其是海南房地產(chǎn)的炒作更加瘋狂甚至有點失去理智！

國際旅游島的規(guī)劃雖然會助推房地產(chǎn)的發(fā)展，但是絕不等于房地產(chǎn)發(fā)展，而當所有的投資注意力都傾注到房產(chǎn)上時，旅游島的發(fā)展重點就會發(fā)生了畸變，而事實上也正有朝著這方面演進的趨勢：從2009年開始，大量的資金蜂擁而入，海南房價特別是三亞的房價幾乎天天在漲，創(chuàng)下了全國漲幅之最。海南現(xiàn)在再一次扶搖直上的房價讓人感覺恐懼和擔心——這個曾經(jīng)令很多人心驚膽寒的海南房產(chǎn)泡沫是否重來？它會帶來多大的危害？

房產(chǎn)泡沫的四個危險信號

通過對國內(nèi)外的比較研究，我們發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)泡沫開始出現(xiàn)，有如下四個危險信號：

第一，大量資金涌入，高房價超常規(guī)攀升。據(jù)報道，從2009年年初開始，已經(jīng)有大量資金進入海南，截至2009年10月，僅大型房地產(chǎn)開發(fā)商投入的資金就達到1000多億元。12月初，更是有媒體報道，有超過1992年10倍的資金進入海南，這里面當然包括各種熱錢。如果這些資金多數(shù)用于實體經(jīng)濟倒沒有什么問題，可是卻集中在房地產(chǎn)行業(yè)，這就容易制造大泡沫。我們從非正式渠道了解到廣州、深圳、北京、上海等國內(nèi)一線商品房價格下跌之時，海南房價卻快速上漲，2009年上半年三亞市新建商品房均價已超過每平方米8400元，海口市均價超過4500元，10月份三亞市場價超過每平方米12000元。到11月份，三亞房價又上漲2.4%，有些地方也已經(jīng)達到每平方米兩萬多元。

雖然在中國，炒作海南房地產(chǎn)的理由可能有數(shù)十條，但是與海南相比，迪拜的旅游優(yōu)勢更是全球獨一無二的，即使如此，迪拜依然遇到嚴重的債務(wù)危機，房地產(chǎn)價格在每平方米兩三萬元就出現(xiàn)危機，現(xiàn)在房價大跌接近1/3。那么當今海南的國際旅游形象還未形成，2009年三亞平均房價就狂漲40%以上，這說明海南的房價已經(jīng)超前上漲了。海南房地產(chǎn)畢竟經(jīng)歷過早期的泡沫破滅，而今泡沫重演的趨勢愈來愈強。如果照此發(fā)展下去，海南有可能重蹈上世紀90年代的泡沫破滅，或者成為第二個迪拜！這絕不是杞人憂天！

第二，泡沫集中在銀行和房地產(chǎn)。一方面，銀行大規(guī)模放貸，推出各項房地產(chǎn)優(yōu)惠貸款，另一方面消費者過度按揭投資房地產(chǎn)。目前海南購房(包括投資和投機購房)的人群中，一次性繳款的比例不太高，大約80%以上的人是通過銀行貸款按揭買房。依靠銀行貸款買房是典型投機行為，也是一種賭博行為。他們中的很多人預(yù)期海南房地產(chǎn)價格會大幅度上漲，所以利用國內(nèi)銀行的低利率按揭買房，然后通過房地產(chǎn)的高收入即差價收入來彌補資金的短缺。他們之所以這樣做，就是因為奉行現(xiàn)在的投資理念，即房地產(chǎn)尤其是海南的房地產(chǎn)是最增值的，即使不吃不喝也要按揭買房。這種情況，不是和2009年的迪拜債務(wù)危機爆發(fā)前很相似嗎？不是和2007年的美國次貸危機爆發(fā)前很相似嗎？遠一點看，這不是和日本上世紀80年代后期的房地產(chǎn)泡沫很相似嗎？

雖然我國中央銀行對銀行資金流入房地產(chǎn)已經(jīng)保持了高度的警惕，并動用了一連串控制信貸的手段，但部分注重中日經(jīng)濟比較的日本經(jīng)濟學(xué)家，還是堅定地認為，相當數(shù)量的銀行資金流入了房地產(chǎn)?！爸袊康禺a(chǎn)的風(fēng)險都集中在銀行業(yè)，這一點與當年的日本非常相似?！比毡俱y行官員福本智之說?！芭菽瓡r代”的日本也是如此，商業(yè)銀行的資金，直接或間接地大量流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部副部長魏加寧說，盡管中國房市的資金渠道與日本不完全相同，但是這種傾向值得注意。國外流入的資金和國內(nèi)的“炒房團”投機房地產(chǎn)的行動，無不隱含著泡沫的危險。

第三，當前國際上人們收入和購房比大約是1∶6，我國已經(jīng)達到1∶20，甚至更高。如果以海南省人均收入來觀察，這一比例顯然超過了1∶20。這也是一個危險信號！國外發(fā)達國家的人均收入比我國高很多，可是收入和購房比與中國相比低30%以上。即使這樣，這些國家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。更為嚴重的是，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，那么后果不堪設(shè)想。

第四，海南“地王”價格頻繁再現(xiàn)，說明房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有認為海南已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，甚至預(yù)期未來房價會節(jié)節(jié)攀升。在這種預(yù)期之下，他們壓根沒有把政府遏制房地產(chǎn)泡沫的舉措放在眼里，而是進一步推高房價。事實上這也是一個危險信號！

2009年12月15日，一條令絕大部分海南開發(fā)商措手不及的新聞在業(yè)內(nèi)被快速傳播：三亞市迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，該價格為海南近年來土地拍賣最高價，比2008年的最高價760萬元/畝漲了一倍。據(jù)了解，這塊位于三亞市迎賓路的土地，既不靠海，也不在三亞目前城市中心區(qū)域。如此下去，這種房地產(chǎn)泡沫將愈演愈烈，其結(jié)果是嚴重的。

享譽日本經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)界的經(jīng)濟學(xué)家，野村證券資本市場研究所主任研究員關(guān)志雄前幾年就說：“中國房地產(chǎn)價格的不斷攀升，股價猛然之間的高漲，已經(jīng)泛出泡沫經(jīng)濟的朵朵浪花，這與1980年代后期的日本越來越相似?！边@句話用來描述當前的海南房地產(chǎn)泡沫一點不為過。

觀點：警惕房地產(chǎn)泡沫摧毀國際旅游島建設(shè)

“國際旅游島”絕不是“房產(chǎn)泡沫島”，旅游開發(fā)也絕不是房產(chǎn)開發(fā)。雖然旅游開發(fā)會讓房地產(chǎn)增值，但是過度的房地產(chǎn)開發(fā)潛伏著重重危機，迪拜就是很好的例子。如果海南房地產(chǎn)瘋漲速度任其發(fā)展下去，那么未來兩年內(nèi)海南房地產(chǎn)泡沫有可能再次破滅。其危害將遠大于上世紀90年代的那次泡沫風(fēng)險。其危害主要有：

第一，房地產(chǎn)泡沫不利于海南國際旅游島建設(shè)。國際旅游島不是一般意義的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，它應(yīng)該是高水平、高起點、低污染、低密度的生態(tài)環(huán)保型的建設(shè)。國務(wù)院批準的海南國際旅游島規(guī)劃中非常慎重地沒有直接提出發(fā)展房地產(chǎn)，也許考慮到這樣會刺激房地產(chǎn)泡沫。所以，海南國際旅游島必須先規(guī)劃后建設(shè)，而且必須循序漸進。盲目擴張和急于求成都是有害的。可以參照國內(nèi)外一些卓有成效的旅游城市如美國夏威夷、印度尼西亞的巴厘島和中國的九寨溝。這些風(fēng)景名勝旅游規(guī)劃都很不錯，而且這些地區(qū)在開發(fā)旅游資源的時候沒有導(dǎo)致房地產(chǎn)遍地開花。

美國的夏威夷和印尼的巴厘島與三亞屬于同一緯度，也是絕好的旅游勝地。其房價與上海差不多，與該區(qū)域的居民收入相比并不算太高，而且那是長期發(fā)展的結(jié)果；更重要的是，它主要不是靠房地產(chǎn)吸引游客，而是靠適宜的環(huán)境，合理的價格，以及娛樂、購物等吸引顧客。如果夏威夷和巴厘島房價奇高，環(huán)境破壞，人滿為患，那么它不可能成為世界著名旅游勝地。所以，凡是世界著名風(fēng)景勝地，除了少數(shù)地區(qū)(如迪拜)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫并且受到泡沫的懲罰之外，多數(shù)地方對開發(fā)房地產(chǎn)都非常慎重，不像現(xiàn)在海南這樣大規(guī)模開發(fā)投資，以至于房地產(chǎn)泡沫開始急劇膨脹。這樣下去的結(jié)果，海南國際旅游島可能會變成房產(chǎn)泡沫島，最后有可能廢于房地產(chǎn)泡沫。

第二，房地產(chǎn)泡沫將會干擾海南省整體經(jīng)濟社會的可持續(xù)性發(fā)展，破壞其自然環(huán)境。海南房地產(chǎn)泡沫破滅之時，將是海南經(jīng)濟陷入嚴重衰退之日。高房價首先吞食海南的國民財富，少數(shù)人利用泡沫大發(fā)其財，然后把債務(wù)和爛尾樓留給當?shù)卣屠习傩?。無論是上世紀90年代的第一次海南房地產(chǎn)泡沫，還是上世紀80年代的日本房地產(chǎn)泡沫，或者是2007年美國次貸危機和2009年的迪拜債務(wù)危機，無一不是如此。其次，大規(guī)模的房地產(chǎn)投資，不可避免會出現(xiàn)盲目建設(shè)，破壞海南尤其是三亞的自然生態(tài)環(huán)境，其危害不亞于1958年“大躍進”對中國經(jīng)濟的破壞?？v觀世界著名的旅游勝地，無論是美國的夏威夷還是印度尼西亞的巴厘島，都十分注意環(huán)境和生態(tài)的保護，其發(fā)展絕不是靠過度開發(fā)，因為旅游風(fēng)景名勝的承載力有限，如果超過某個限度，將帶來大量的污染，那么它的吸引力就急劇下降，就可能出現(xiàn)欲速則不達的結(jié)果。

從世界著名旅游地區(qū)的情況看，旅游收入主要來源并不是依靠房地產(chǎn)創(chuàng)造的。旅游主要賣點一般是自然風(fēng)景、人文環(huán)境、休閑、娛樂和購物等，其中房地產(chǎn)的作用只占30%左右。香港、日本購物對房產(chǎn)的推動力稍微大一些。但是，海南不能像日本和香港那樣去打造，它應(yīng)該保持其本色，依靠房產(chǎn)開發(fā)可能帶來較大的負面效應(yīng)。因此，海南國際旅游島建設(shè)應(yīng)該向夏威夷和巴厘島學(xué)習(xí)，突出其本色。如此看來，海南風(fēng)景和娛樂對房產(chǎn)的推動性可能不會太大，否則，過度的房地產(chǎn)開發(fā)必將超過自然環(huán)境的承受能力，破壞其本色，結(jié)果將降低旅游價值。

第三，房地產(chǎn)泡沫破滅最終使大多數(shù)投資者血本無歸，挫傷他們再投資的積極性。第一次海南房地產(chǎn)泡沫留給投資者的慘痛印象就是資產(chǎn)急劇縮水，投資幾乎血本無歸。現(xiàn)在是否再現(xiàn)當年的危機？如果每年房地產(chǎn)價格攀升速度與2009年相當甚至超過，而且無論開發(fā)商還是購房者仍然這么瘋狂，尤其是地方政府也失去理智，那么過不了多久，房地產(chǎn)泡沫一定會破滅。到那個時候，投資者將付出沉重代價。

第四，房地產(chǎn)泡沫將使當?shù)卮蠖鄶?shù)老百姓生活更加困難。高房價是資產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一，而資產(chǎn)泡沫又是一種變相的通貨膨脹。如果海南房地產(chǎn)大規(guī)模擴張，高房價節(jié)節(jié)攀升，那么在繁榮時推高當?shù)氐?a href="http://app.www.dali56.com/data/mac/jmxf.php" target="_blank">物價水平，導(dǎo)致通貨膨脹，多數(shù)老百姓日子較艱難；當資產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟陷入衰退時，老百姓面臨失業(yè)，日子更加不好過。所以，房地產(chǎn)泡沫只對少數(shù)人有利，對大多數(shù)人有害無益！

第五，房地產(chǎn)泡沫將使海南國際旅游島不堪重負，最終可能走向衰敗。海南國際旅游島主要以其優(yōu)美的環(huán)境吸引海內(nèi)外游客，所以在打造國際旅游島時，必須綜合考慮環(huán)境友好力、資源吸引力、交通承載力、旅游接待力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展力等指標。如果大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，尤其是在530多平方公里的黃金地段高密度地開發(fā)，就有可能破壞其生態(tài)環(huán)境的平衡，使其不堪重負。

從國外著名的風(fēng)景名勝地區(qū)比較研究中，我們發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)地方人口密度較大，但是其生態(tài)環(huán)境承載力、交通承載力、旅游接待力等都能夠勝任，而且房地產(chǎn)不是遍地開花，因為大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)除了急劇增加人口密度外，更重要的是增加生態(tài)環(huán)境承載力、交通承載力、旅游接待力等超負荷運行，最終將使名勝風(fēng)景不再風(fēng)光，走向衰敗，比如，日本昔日的軍艦島就是如此，現(xiàn)在變成人煙稀少的荒地。

因此，提出海南房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險并不是危言聳聽。無論中央還是海南省地方政府應(yīng)該高度關(guān)注這一問題。首先，必須搞好規(guī)劃，做到先規(guī)劃后建設(shè)。同時，應(yīng)該劃定一些風(fēng)景名勝地點永遠不宜開發(fā)，實行嚴格的環(huán)保制度。這一點可以參照九寨溝的做法。第二，必須構(gòu)建海南省房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警機制，實時監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)和價格趨勢，避免瘋狂炒作。第三，必須建立有效的激勵監(jiān)督機制。對城市環(huán)保建設(shè)維護和檢舉有功的人員(包括政府官員、開發(fā)商和市民)給予適當?shù)莫剟?，對造成生態(tài)環(huán)境破壞的機構(gòu)進行嚴厲打擊；最好建立公開信息制度，讓更多的人了解并參與其中，以防暗箱操作。第四，必須密切監(jiān)控境外熱錢動向，避免造成海南房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌。第五，必須實行政務(wù)公開，避免官商勾結(jié)，制造房地產(chǎn)泡沫。-