競(jìng)得土地被收回 2億元保證金被沒收

2010年02月02日 03:52
來源：證券日?qǐng)?bào)

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政府出重拳警示“地王”傳遞兩信號(hào)

□ 白寶玉

2月1日，北京市國土資源局網(wǎng)站突然發(fā)布公告稱，由于北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北京大龍”)逾期未簽訂順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及《土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》，依據(jù)《拍賣文件》的有關(guān)規(guī)定，北京市國土資源局決定取消大龍公司的競(jìng)得資格，同時(shí)對(duì)于大龍公司已經(jīng)交納的2億元競(jìng)買保證金將不予退還。

開發(fā)商被沒收拍地保證金，雖然不是“大姑娘坐轎子——頭一遭”，但上億元的金額恐怕在中國的土地拍賣史上都是史無前例的。北京大龍的大股東是位于北京的上市公司大龍地產(chǎn)(600159)。這樣的結(jié)果不但是資本市場(chǎng)所沒能料到的，也是其他開發(fā)商、投資者、消費(fèi)者根本所不敢想的。

對(duì)于北京市國土資源局的“重拳出擊”，筆者打心眼里為其叫好，盡管前者是依據(jù)合同而來。但即使如此，其中傳出的信號(hào)仍然值得開發(fā)商、投資者、消費(fèi)者慢慢品味。

大龍沒笑到最后

玩火最終燒的是自己

回想當(dāng)時(shí)的拍賣，勇猛飆價(jià)的北京大龍實(shí)在是讓人不寒而栗。

據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，當(dāng)天竺地塊價(jià)格突破40億元時(shí)，拍賣現(xiàn)場(chǎng)氣氛趨向白熱化，剛剛在香港聯(lián)交所掛牌上市的龍湖地產(chǎn)報(bào)出了40.2億元，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)也紛紛舉牌報(bào)價(jià)。當(dāng)價(jià)格上升到48億時(shí)，僅剩下大龍地產(chǎn)和百仕達(dá)兩強(qiáng)相爭(zhēng)，189輪競(jìng)價(jià)后，大龍地產(chǎn)報(bào)出50.5億元時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)所有的眼光都投向了百仕達(dá)。沉默幾分鐘后，“50.5億元第三次”，隨著拍賣師的拍賣槌落定后，大龍地產(chǎn)終于經(jīng)過190論競(jìng)價(jià)后勝出。

然而，現(xiàn)在的事實(shí)證明，笑到最后的并不是北京大龍，作為大股東的大龍地產(chǎn)也深受其害，不僅聲譽(yù)受損，且還在經(jīng)濟(jì)利益上損失慘重。

其實(shí)，作為公眾公司的大龍地產(chǎn)完全可以事先制止這場(chǎng)鬧劇。50.5億元的總地價(jià)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了上市公司大龍地產(chǎn)30億元的總資產(chǎn)，更不用說籍籍無名的北京大龍。因而自其拿到地開始，市場(chǎng)和媒體就一直懷疑其支付能力和開發(fā)能力。

現(xiàn)在的結(jié)果，也確證了《證券日?qǐng)?bào)》對(duì)大龍地產(chǎn)“地王門”事件連續(xù)報(bào)道的前瞻性和準(zhǔn)確性。

“地王”并不意味高房?jī)r(jià)

也并不意味一定有錢賺

眾所周知，一個(gè)新“地王”的出現(xiàn)勢(shì)必帶來周邊房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)悉，受大龍地產(chǎn)50.5億元“地王”誕生影響，“地王”所在的順義區(qū)，房屋均價(jià)已經(jīng)在短短一個(gè)月間悄然上漲了10%以上。這是因?yàn)榇蠹翌A(yù)期開發(fā)商如此高成本買地背后的邏輯肯定是今后房?jī)r(jià)更高，開發(fā)商斷不可能自己給自己挖坑。

事實(shí)上，這個(gè)邏輯在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域絕對(duì)是錯(cuò)誤的，因?yàn)樯探缇蜎]有保賺不賠的生意。

然在國內(nèi)，近幾年有一種惡性循環(huán)怪圈，這就是房地產(chǎn)企業(yè)共有的公開秘密，即房?jī)r(jià)上漲——收益預(yù)期增加——股價(jià)上漲——融資大幅增加——瘋狂儲(chǔ)備土地——收益預(yù)期增加——股價(jià)上漲——再融資——再去瘋狂拍地。試問國內(nèi)A股市場(chǎng)有哪個(gè)企業(yè)沒有這么做過？有的大型開發(fā)商現(xiàn)在仍然在這么做，不但“高價(jià)”套牢了股東也在高位套牢了消費(fèi)者。

據(jù)央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)統(tǒng)計(jì)，截至2009年三季度末，全國排名前十名的上市房企囤地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米。而據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，這些房企中按09年前三季度銷售業(yè)績(jī)推斷，最長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備可以保證開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)40年，最少的也有6年時(shí)間，大部分都在十年以上。這還是按照房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)最好的09年來計(jì)算，如果按照08年的銷售業(yè)績(jī)計(jì)算，這些房企最多的土地儲(chǔ)備可供開發(fā)周期已經(jīng)達(dá)到百年之久。

大龍地產(chǎn)還沒來得及給將“地王”的高成本轉(zhuǎn)稼出去，就把自己給陷入坑里，最終還是把股東的利益給套進(jìn)去了。投資者和消費(fèi)者自己也要自己心里有桿稱：對(duì)于消費(fèi)者而言，“地王”并不意味高房?jī)r(jià)；對(duì)于投資者而言，“地王”也并不意味開發(fā)商一定有錢賺。

政府相關(guān)部門終于出手

“處罰”大龍意在傳遞2信號(hào)

此次，北京大龍2億元保證金被沒收的確是一記猛藥，希望能夠警醒其它開發(fā)商，切莫不自量力，也切莫把國家政策當(dāng)做兒戲。

表面上看，這只是因?yàn)榕牡亟徊黄鹑疃ＷC金遭沒收，其實(shí)也間接地傳遞出2個(gè)信號(hào)，也可心說是2層意思。

第一層，很簡(jiǎn)單，就事論事，政府相關(guān)職能部門會(huì)堅(jiān)決按合同約定來執(zhí)行，開發(fā)商切勿心存僥幸心理，認(rèn)為自己情況特殊、背景過硬，政府會(huì)給予優(yōu)待的。須知，大龍地產(chǎn)的實(shí)際控制人是北京市順義區(qū)國資委，也可以說，大龍地產(chǎn)在自家門口摔了個(gè)大跟頭。

第二層意思就是要傳遞政府可能要嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)地產(chǎn)政策的信號(hào)，警示開發(fā)商好自為之。

譬如被深惡痛絕的囤地行為。實(shí)際上，國土資源部早就出臺(tái)了一系列政策限制開發(fā)商的囤地，最明確的規(guī)定就是閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費(fèi)，超過兩年沒有開發(fā)的要無償收回。然而事實(shí)是，開發(fā)商對(duì)此視作耳旁風(fēng)，依然故我地在玩惡性循環(huán)游戲。另一方面，政府實(shí)際收回閑置土地的案例也屈指可數(shù)。

但，大龍地產(chǎn)“地王門”事件，就是一個(gè)轉(zhuǎn)折。

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