2009“地王”集體走勢(shì)成疑

2010年01月25日 15:48
來(lái)源：瞭望東方周刊

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這一大批“地王”誕生于2009年這個(gè)非常年份，其集體走勢(shì)不僅取決于2010年市場(chǎng)需求，也取決于各地方政府能否出臺(tái)有執(zhí)行力的實(shí)質(zhì)性配套措施

《望東方周刊》記者趙新社 | 北京報(bào)道

2010年元旦假期剛過(guò)幾天，一則“地王”申請(qǐng)修改規(guī)劃的消息引爆了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外。

2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以席卷之勢(shì)，成為1998年住房制度改革以來(lái)漲幅最大的年份。這一年誕生的“地王”們，總價(jià)之大、單價(jià)之高，急速重組了業(yè)內(nèi)外對(duì)土地價(jià)格的認(rèn)識(shí)。

2009年6月30日，央企背景的方興地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)97輪競(jìng)價(jià)以40.6億競(jìng)得底價(jià)為16.47億的北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，全國(guó)總成交價(jià)最高的“地王”。同時(shí)，16240元/平米的樓面地價(jià)，創(chuàng)北京土地單價(jià)之最。

“廣渠路15號(hào)地”由此當(dāng)仁不讓地成為2009年“地王”代表。如今，它又最先要求調(diào)整規(guī)劃，是否寓意了2009年“地王”們的集體走勢(shì)？

即便是在2008年低谷時(shí)也看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生，也表示：2007年“地王”們靠2009年的寬松政策和充裕資金得以解救，價(jià)格遠(yuǎn)高于2007年“地王”的2009年 “地王”們的運(yùn)營(yíng)前景令人擔(dān)憂。

2009年12月推出的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，使得2009年中國(guó)房地產(chǎn)爆發(fā)性銷售能否延續(xù)成為懸疑?！叭绻?010年房?jī)r(jià)走跌，2009年的‘地王’幾乎將會(huì)全部死掉。” 中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)?！?/p>

方興地產(chǎn)改規(guī)是為必然

元旦之前，業(yè)內(nèi)已經(jīng)傳言：廣渠路15號(hào)地要改規(guī)劃。

2009年12月30日，消息得到證實(shí)：北京市規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布消息說(shuō)，廣渠路15號(hào)地建設(shè)單位中化集團(tuán)方興地產(chǎn)(中國(guó))有限公司申請(qǐng)控規(guī)調(diào)整，予以公示。北京規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)說(shuō)：“在建筑總規(guī)模不變的前提下，方興地產(chǎn)申請(qǐng)?zhí)岣呓ㄖ叨取?/p>

傳聞變成現(xiàn)實(shí)后，業(yè)內(nèi)一片嘩然。

一家知名房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人“砦總”(化名)對(duì)本刊記者說(shuō)：“方興地產(chǎn)修改15號(hào)地規(guī)劃是肯定的，不改規(guī)劃就得虧本。

15號(hào)地路對(duì)面的樓盤是珠江帝景。該地段的多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員對(duì)本刊記者說(shuō)，2009年五、六月份珠江帝景在售樓盤的最高價(jià)為2.2萬(wàn)~2.3萬(wàn)/平方米。到今年1月，該樓盤仍在該價(jià)位左右徘徊。因此，當(dāng)15號(hào)地以16240元/平米的樓面價(jià)橫空出世時(shí)，本地媒體報(bào)道說(shuō)“北京樓市提前進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代”

有分析說(shuō)，方興地產(chǎn)這次調(diào)規(guī)雖然沒(méi)有動(dòng)容積率，但通過(guò)提高控制高度，使建筑由“矮胖”變?yōu)椤笆莞摺?，突出地?biāo)性建筑特色，僅此方興地產(chǎn)樓盤銷售收入就可增加20億。

“中國(guó)的土地問(wèn)題非常復(fù)雜，幾乎每一塊土地都有一個(gè)故事?！鳖櫾撇f(shuō)。

15號(hào)地承載了不少具有戲劇性的故事。

早在2004年，曾經(jīng)的15號(hào)地拍出18.2億元高價(jià)成為“地王”，后因土地出讓金問(wèn)題被政府收回；2006年成為北京第一批限價(jià)房用地，第二年又改為“商品房用地”競(jìng)拍，但由于人氣不足流標(biāo)。

在2009年6月16日接受報(bào)價(jià)的前一周，規(guī)劃突然修改：增加非住宅面積比例。有人分析說(shuō)，這不僅讓其他一些開(kāi)發(fā)商措手不及，還為方興地產(chǎn)量體裁衣，作為中國(guó)第四大國(guó)家石油企業(yè)中化集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)旗艦公司，方興地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)就是高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受媒體采訪時(shí)預(yù)言：方興地產(chǎn)只是在“預(yù)熱”，后續(xù)可能還有更加“實(shí)質(zhì)性”的調(diào)規(guī)內(nèi)容。

來(lái)自國(guó)土資源部的消息說(shuō)，15號(hào)地建設(shè)單位必須在2010年1月31日開(kāi)工建設(shè)，否則就違反合約。而方興地產(chǎn)調(diào)規(guī)申請(qǐng)公示期1月29日才能結(jié)束，距約定開(kāi)工期只有兩天，難以完成動(dòng)工前祥規(guī)、單規(guī)、施工圖等制作和報(bào)批，違約幾成定局。

一線、二線城市“地王”改規(guī)劃、囤土地

房地產(chǎn)調(diào)規(guī)問(wèn)題一向敏感，不少官員因?yàn)榕鷾?zhǔn)調(diào)規(guī)受賄而落馬。規(guī)劃能調(diào)整嗎？應(yīng)怎樣調(diào)整？

北京規(guī)劃委對(duì)本刊記者的回復(fù)說(shuō)：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條‘建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提出申請(qǐng)?！囊?guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃。

而砦總則認(rèn)為：“從相關(guān)利益人角度考慮，規(guī)劃不能改，否則就傷害了競(jìng)標(biāo)對(duì)手利益。”

從方興地產(chǎn)拍得15號(hào)地到2009年年底的時(shí)間里，僅僅在北京，上海綠地以30.25億在大興黃村、大龍地產(chǎn)以50.5億在順義天竺、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以48.3億在大興亦莊及保利地產(chǎn)以30.4億元在朝陽(yáng)高井紛紛奪得“地王”地塊。

不僅在北京、上海等一線城市，二線、三線甚至四線都在上演著“地王”搶奪劇。

順義與北京中心區(qū)的位置相差甚遠(yuǎn)，但“地王”的樓面價(jià)高達(dá)3萬(wàn)/平方米；豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)2009年產(chǎn)生的一家“地王”樓面價(jià)達(dá)到1.2萬(wàn)/平方米，但距其不遠(yuǎn)一家知名度很高的小區(qū)的兩年二手房價(jià)格才0.9萬(wàn)/平方米。

面粉貴過(guò)了面包，鄒曉云表示：中國(guó)一半地王要走改規(guī)之路。

那么另一半呢？囤地是主要選擇之一。

一位與房地產(chǎn)上市企業(yè)關(guān)系密切的商人告訴本刊記者，“奪‘地王’的目的是囤積土地，以此到資本市場(chǎng)融資圈錢，相比之下，公司業(yè)績(jī)是次要的?！?

“囤積土地，上市圈錢，并且一半以上還是非房地產(chǎn)上市公司?！鳖櫾撇龑?duì)本刊記者說(shuō)，“所以，一方面政府說(shuō)我出讓的土地夠多了，一方面真正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)我根本就買不到地。

地產(chǎn)名人潘石屹表示，高價(jià)競(jìng)地的黑馬，不是房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè)，就是房地產(chǎn)行業(yè)中名聲不大的公司。

拿“地王”，圈錢，再拿“地王”，地價(jià)越來(lái)越高，面粉貴過(guò)了面包，“地王”企業(yè)走向高危之路，也把房?jī)r(jià)帶上飆升通道。

在地王效應(yīng)下，越來(lái)越高的地價(jià)使“囤地”本身就獲利不菲。

比如，央視就報(bào)道說(shuō)香港富商李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司，在北京囤地三年轉(zhuǎn)手后的利潤(rùn)比開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)高3倍。

“招拍掛之后修改規(guī)劃，或者囤地炒作，這些做法一般發(fā)生在一線、二線城市，”砦總根據(jù)自己經(jīng)歷判斷說(shuō)。

三線、四線城市：不排除政府直接埋單

“幺總”(化名)的房地產(chǎn)公司2009年七、八份一進(jìn)入一個(gè)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，就與當(dāng)?shù)卣较隆熬喸臁绷艘粋€(gè)地王：地塊還沒(méi)有招拍掛，但得到當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的非公開(kāi)承諾和秘密協(xié)定的認(rèn)可，并先期向政府支付遠(yuǎn)超過(guò)千萬(wàn)的地價(jià)款。

接近六億的地價(jià)總金額在這個(gè)三線城市還聞所未聞。

五六個(gè)月過(guò)去了，幺總有點(diǎn)坐不住了，抱怨某些政府官員不作為，導(dǎo)致土地招拍掛遲遲不能進(jìn)行，無(wú)法按計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工。

常理而言，提前支付地價(jià)款很危險(xiǎn)，招拍掛時(shí)不一定絕對(duì)中標(biāo)，可能會(huì)出現(xiàn)不僅拿不到“地王”、反而丟掉預(yù)付款的尷尬局面。

但這位老板神秘地對(duì)本刊記者說(shuō)：“根本不用怕，因?yàn)檎殉兄Z，競(jìng)標(biāo)時(shí)我只管舉牌喊價(jià)就行，最終高出‘協(xié)議’價(jià)格95%的部分，由政府通過(guò)稅費(fèi)減免的方式返還。

“在異常復(fù)雜的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種情況可能存在，因?yàn)檫@樣做留下巨大的尋租空間，所以許多官員栽倒在了土地上?！鳖櫾撇龑?duì)本刊記者說(shuō)。

如今，新一輪調(diào)控政策中，“如果開(kāi)發(fā)商拖欠地價(jià)款，將不得參與新的土地出讓交易”的規(guī)定，使得開(kāi)發(fā)商白手囤地變得困難；溫家寶總理嚴(yán)厲打擊“占地不用”等違法犯罪行為的談話，讓囤地者心驚肉跳。

自1994年開(kāi)始，中央政府就不斷出臺(tái)打擊囤地炒地的政策，但一直以來(lái)鮮有房地產(chǎn)企業(yè)因此受到處分，違規(guī)成本極低。如今，2009這個(gè)非常年份誕生的這一大批“地王”們，將呈怎樣的集體走勢(shì)，不僅取決于今年市場(chǎng)需求，也取決于各地方政府能否出臺(tái)有執(zhí)行力的實(shí)質(zhì)性配套措施。-