2010大消費(fèi)環(huán)境下的房地產(chǎn)之變論壇實(shí)錄

2010年01月21日 17:30
來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2010年1月21日，2009金蟬獎(jiǎng)盛典在北京開幕，金蟬獎(jiǎng)以創(chuàng)造財(cái)富為核心標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)、權(quán)威、遠(yuǎn)見，見證金融史每一次重大變革。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程直播此次盛況。

以下為第二場(chǎng)論壇2010大消費(fèi)環(huán)境下的房地產(chǎn)之變實(shí)錄。

胡紫薇：謝謝幾位嘉賓的精彩對(duì)話！特別感謝陳淮先生，他提前把第二部分的問題引出來了，咱們馬上進(jìn)入房地產(chǎn)板塊，我相信房地產(chǎn)行業(yè)可能是所有行業(yè)中經(jīng)濟(jì)狀態(tài)最不穩(wěn)定的一個(gè)行業(yè)，就拿2009年來說，我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)歷了一個(gè)迷茫、艱難復(fù)蘇之后又快速進(jìn)入迷狂的時(shí)期，現(xiàn)在調(diào)控政策出來了，房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入一輪新的迷茫嗎？天氣不好，這兩天大風(fēng)降溫，北京冷下來了，但是海南仍然很熱，接下來會(huì)怎么樣呢？需要預(yù)測(cè)，但是誰也預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，我說中國的房地產(chǎn)行業(yè)有點(diǎn)像中國足球，誰都能來說一嘴，誰都愛說，尤其是在網(wǎng)上，我們發(fā)現(xiàn)充斥著太多非理性的猛議，這時(shí)候特別需要理性思考，有人講中國的房地產(chǎn)行業(yè)什么時(shí)候能夠真正的理性下來、真正的冷靜下來，但是我們換一個(gè)角度問，中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在到底存在不存在內(nèi)升性冷靜下來的條件？今天我們特別請(qǐng)出下一位主講嘉賓，天相投資顧問有限公司董事長林義相先生，他演講的主題叫換一個(gè)角度看中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀、困境欲求變。

林義相：謝謝各位！謝謝水皮和華夏時(shí)報(bào)給我這個(gè)機(jī)會(huì)！大家知道我發(fā)言的題目叫“換一個(gè)角度”，其實(shí)我不是房地產(chǎn)專業(yè)人士，從外行角度談房地產(chǎn)這個(gè)話題。

我們討論中國房地產(chǎn)，其實(shí)中國沒有地產(chǎn)市場(chǎng)，至少?zèng)]有嚴(yán)格意義上的地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)橹袊刂髦挥幸粋€(gè)，其他參與這個(gè)市場(chǎng)中進(jìn)行交易和買賣的都是地租交易。另外房產(chǎn)市場(chǎng)，中國房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完整的、不完全的房產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)是建立在到一定期限以后沒有產(chǎn)權(quán)土地之上。房子是用于居住的，現(xiàn)在使用功能已經(jīng)逐漸的退到次要位置，我們感覺到的是其他功能在房地產(chǎn)中起更大作用。從個(gè)人角度來看，保值增值功能更強(qiáng)，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)角度來看，中國絕大部分儲(chǔ)蓄通過房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化成投資。從社會(huì)和政治角度來看，房地產(chǎn)不是居住的東西了，在全社會(huì)范圍內(nèi)對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行分配和再分配的一個(gè)大機(jī)器，為什么這么說呢？房地產(chǎn)涉及到的人很多，社會(huì)上所有人都要住房子，包括每年買賣房子的人很多，你們自己如果買房子，可能會(huì)涉及到年輕夫婦雙方父母，還會(huì)涉及到親戚朋友，只要買賣一套房子，涉及到一大串人。第二涉及到的金額很大，根據(jù)最新數(shù)字，2009年房地產(chǎn)交易額大概4萬多億，占居民消費(fèi)額的36%點(diǎn)幾。另外涉及到的時(shí)間很長，一個(gè)家庭買一套房子，會(huì)把以前幾年、十幾年的積蓄全部用光，對(duì)未來十年、甚至二十年的收益花完了。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)里最大的吸金器，這個(gè)錢吸收去了干什么？是向政府投資轉(zhuǎn)換的機(jī)器，社會(huì)儲(chǔ)蓄，一方面買房款，另一方面銀行的按揭，同時(shí)銀行把社會(huì)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)換成投資，有一半之上收入半成政府的收入，在中國經(jīng)濟(jì)里，政府投資是中國經(jīng)濟(jì)投資的主體，政府投資是中國經(jīng)濟(jì)中最大一部分，政府投資的最主要來源可能來自于房地產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)收入來源又來自于國民的儲(chǔ)蓄。房地產(chǎn)不僅是儲(chǔ)蓄向投資重大轉(zhuǎn)換器，而是中國經(jīng)濟(jì)增長模式核心和關(guān)鍵點(diǎn)，如果房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不能按照目前的狀況繼續(xù)下去，那么現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長模式就要崩潰。找到新的經(jīng)濟(jì)增長模式之前，要徹底改變房地產(chǎn)業(yè)狀況的話是非常危險(xiǎn)的事情。第二涉伴隨著收入再分配的過程，幾萬億資金到了政府手里，房地產(chǎn)從立項(xiàng)、拆遷、征地、招標(biāo)、土地拍賣、建筑、采購、評(píng)估、監(jiān)理、驗(yàn)收一直到銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在著巨大的收入和財(cái)富的再分配，對(duì)很多財(cái)富進(jìn)行分配，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有大量的黑錢在轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在買不到房子，要買房子得走后門，得靠關(guān)系，拿到房子以后，一個(gè)號(hào)就能賺幾萬、幾十萬塊錢，這些利潤跟生產(chǎn)者沒有任何關(guān)系，整個(gè)環(huán)節(jié)里實(shí)現(xiàn)了巨大的社會(huì)財(cái)富的再分配，并且這個(gè)分配涉及面很廣，以前國有企業(yè)改革里，只有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者得到了收入再分配的好處，房地產(chǎn)業(yè)涉及到社會(huì)方方面面，在這么多環(huán)節(jié)里有很多人參與，從中得到很多錢，房地產(chǎn)業(yè)里這么多錢給了政府，政府用于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，房地產(chǎn)是中國財(cái)富再分配的一個(gè)最大的機(jī)器。涉及到很大的利益，因此要改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，就一定會(huì)涉及到很大的社會(huì)問題、政治問題。如果沒有巨大和堅(jiān)定的決心，要想改變這個(gè)狀況非常困難。從經(jīng)濟(jì)增長模式和社會(huì)財(cái)富分配這兩個(gè)角度看，有必要維護(hù)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。問題另外一個(gè)方面是房地產(chǎn)業(yè)維持現(xiàn)在的現(xiàn)狀會(huì)帶來非常嚴(yán)重的后果，第一房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，吸干了老百姓用于消費(fèi)的收入和財(cái)富，一個(gè)人有一套房子，這套房子值幾十萬、幾百萬又有什么用呢，你住在幾百萬空殼里，每個(gè)月每天還要買白菜、買豬肉，你的生活不可能好，你住在幾百萬房子里，國內(nèi)內(nèi)需要啟動(dòng)，在這么狀況下啟動(dòng)不了，要靠消費(fèi)替換投資和外需拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長模式，在房地產(chǎn)這種狀況下很難改變。

第二個(gè)問題，在房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)里，巨大的社會(huì)財(cái)富的再分配從生產(chǎn)領(lǐng)域流走了，由此造成我們國家經(jīng)濟(jì)增長是很低質(zhì)量、很低民族福利的，中國經(jīng)濟(jì)增長8%跟西方成熟經(jīng)濟(jì)增長0%差不多，我們?cè)鲩L10%，跟人家增長2%差不多，為什么經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量這么差？為什么這么低的民族福利？因?yàn)橛写罅康馁Y金流出去了，流出去的錢會(huì)造成很大的浪費(fèi)，如果做一個(gè)項(xiàng)目，或者房地產(chǎn)里這么多錢給政府，政府做市政工程，很多設(shè)施建的時(shí)候創(chuàng)造GDP，拆的時(shí)候也創(chuàng)造GDP，再造時(shí)候還創(chuàng)造GDP，再拆的時(shí)候還創(chuàng)造GDP，不是通過正當(dāng)方式得到的收入，就不能有效的得到重新利用，經(jīng)濟(jì)增長模式本身的問題跟房地產(chǎn)有很大關(guān)系。第二個(gè)后果是社會(huì)財(cái)富兩極分化會(huì)非常嚴(yán)重，有錢人買了兩套房子、三套房子，在北京，你有三套房子就是千萬富翁，但是如果沒有房子的人怎么辦？我們知道年輕人大學(xué)畢業(yè)、研究生畢業(yè)，一個(gè)月3000元左右收入，你買房子有希望嗎？如果僅靠這點(diǎn)工資或者你能預(yù)期到的工資一輩子沒有希望，農(nóng)村來的孩子，在北京買房子也沒有希望，除非父母給你錢，但是有些父母不需要買房子，可以給子女一定的錢，至少可以付點(diǎn)首付，如果父母自己是按揭買房子，他還有錢給子女嗎，越往后年輕人越迷茫，出路在哪里？我個(gè)人覺得越來越看不到。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是社會(huì)財(cái)富再分配的機(jī)器，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長模式核心的組成部分，因此必須繼續(xù)下去。但是另外一方面造成了社會(huì)后果，尤其是對(duì)年輕人前途的影響，這是矛盾的兩個(gè)方面，房地產(chǎn)如果要改變現(xiàn)狀，一定要取決于政治的決心和政策的措施，同時(shí)要看到后面經(jīng)濟(jì)、社會(huì)后果嚴(yán)重到什么程度。哪個(gè)階層越高，從房地產(chǎn)領(lǐng)域得到的財(cái)富越多，跟買房子一樣，肯定有關(guān)系的人才能先拿到，一倒手賺一筆。倒金字塔結(jié)構(gòu)靠什么支持呢？一定靠權(quán)利支持，能支持到什么程度？這是需要觀察、需要跟蹤、需要研究的事情。

根據(jù)剛才對(duì)房地產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，什么東西維持了房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？第一，土地的壟斷和人為的短缺，有些人占著四套、五套房子，無論如何控制，人總要住房子，很多要住房子的人買不到房子，從這個(gè)意義上講現(xiàn)在房地產(chǎn)政策和土地供給政策并不能有效的節(jié)約土地，18億畝耕地這條紅線是制造土地短缺、推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的借口而已。第二，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀是有些人在財(cái)富分配過程中獲利了，他們有足夠權(quán)利，他們支持這種模式。第三，老百姓說不出話，房子買賣看起來是純市場(chǎng)化的行為，你愿意買買，不愿意買就不買，說是自愿的買賣行為，這種方式支持了房地產(chǎn)現(xiàn)在的狀況。不知道什么時(shí)候能夠改變房?jī)r(jià)過分上漲的局面，采取什么措施、多大力度我也不知道，如果要改變這種狀況，有一條是可以考慮的，就是發(fā)展租房市場(chǎng)，如果租房的人多了，買房的人就少，有人說房子還是要住的，無論是租還是買，假如說租房市場(chǎng)發(fā)展了，出高價(jià)買房的人就少了，買房的需求會(huì)下降；第二，假如你們自己買了一套房子，你愿意把房子分租給別人嗎？不能說不愿意，但是房東買房子以后再分租給別人的可能性小，作為一個(gè)房客，你愿意跟房東分住在一套房子里嗎？你也不愿意，你有寄人籬下感覺，和幾個(gè)人合租一套房子有可能嗎？有可能，而且可能性很大。因此發(fā)展租房市場(chǎng)會(huì)提高現(xiàn)有住房的使用率。同時(shí)要增加房子的供給，如果增加了保障性住房的供給，打破商品房高端預(yù)期，由此會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲壓力的減輕。與此相對(duì)應(yīng)的是要出臺(tái)一些政策：第一，在房租的租約上從法律法規(guī)上給予規(guī)定，在房東和房客之間明確的實(shí)行非對(duì)稱的甚至某種意義上不平等的合同條款，比如說合同的租約一租至少3年或5年，可以增加安全感和穩(wěn)定性；同時(shí)退租的時(shí)候，房客可以提前一個(gè)月提出退房，不對(duì)稱或者不對(duì)等的權(quán)利義務(wù)關(guān)系我認(rèn)為是有依據(jù)的，因?yàn)閷?duì)房東來說這套房子也不是生活必需品，但是對(duì)房客來說房子就是生活的基本需要，我覺得是有理由的，某種程度上會(huì)改變中國人自己有房子自己住著踏實(shí)的心態(tài)。第二個(gè)建議，能不能考慮把住房公積金拿出來按月付房租，現(xiàn)在的住房公積金用于買房和房子大修，可以考慮用住房公積金付房子。對(duì)于二套以上的房子征收物業(yè)稅，如果有兩套房子，每年要交物業(yè)稅，他可能就考慮把房子賣了。比如中央政府能否參與對(duì)土地出讓金的分成，各級(jí)地方政府在靠土地吃飯，如果改變土地出讓金制度，很有可能涉及到整個(gè)中國財(cái)稅制度的改革。房地產(chǎn)面臨著兩難的困境，可以維持現(xiàn)有利益分配格局，但是會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長模式、對(duì)老百姓、對(duì)年輕人產(chǎn)生非常負(fù)面的影響，我剛才的分析不是對(duì)任何房地產(chǎn)市場(chǎng)都適用的，我們要區(qū)分不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如我們要區(qū)分居住需要的房地產(chǎn)市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)，同時(shí)要我們要區(qū)分在現(xiàn)在大形勢(shì)里房地產(chǎn)市場(chǎng)和城鎮(zhèn)化過程中建設(shè)起來的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)要區(qū)分政策性住宅市場(chǎng)和高端商品房市場(chǎng)，這里面有相當(dāng)多的區(qū)別是需要考慮的。從這個(gè)角度來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及到房?jī)r(jià)的演變，我的基本看法是如果我們沒有下決心，沒有做好準(zhǔn)備要改變房地產(chǎn)市場(chǎng)基本格局很難，但是出臺(tái)一些政策有可能會(huì)抑制房?jī)r(jià)快速上升。

以上是我的判斷，今天在座的有很多房地產(chǎn)業(yè)的專家，希望大家批評(píng)指正，謝謝！