調(diào)控政策下的房市困局(3)

2010年01月16日 03:51
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：曹理達(dá) 周慧蘭

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走向之變

《21世紀(jì)》：在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，今年的房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)走向如何？

王建：樓價(jià)如果要繼續(xù)上漲，就必須有需求動(dòng)力進(jìn)行支撐。要么是城市居民改善居住的需求來支撐，要么是投資投機(jī)的資金來支撐?，F(xiàn)在政策對(duì)投機(jī)性資金進(jìn)行控制，同時(shí)居民的自住型需求被高房?jī)r(jià)抑制了，那么房?jī)r(jià)就漲不起來了。所以今年房?jī)r(jià)整體會(huì)出現(xiàn)下降。目前房?jī)r(jià)超過了歷史高位，而股指才是歷史高峰的一半。今年的流動(dòng)性可能更多地進(jìn)入到股市，甚至有一些資金會(huì)從樓市里面退出來。今年將呈現(xiàn)房?jī)r(jià)往下走，股市往上走的格局。

陳超：我們?nèi)ツ甑谌径鹊恼{(diào)研發(fā)現(xiàn)，去年開發(fā)商拿到貸款后，仍有40%的信貸資金沒有動(dòng)用，加上預(yù)售款等資金流入，開發(fā)商已經(jīng)有了資金后盾，而且也拿到了很多地，今年仍具備較強(qiáng)投資能力。再加上去年的過快上漲是由于供求矛盾引起的，今年房?jī)r(jià)大跌的可能性很低，所以開發(fā)商的投資意愿也會(huì)繼續(xù)保持。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)可能出現(xiàn)分化。一線城市的新房可能漲幅趨緩，二手房價(jià)格回落，大部分二三線城市由于城鎮(zhèn)化的推動(dòng)以及價(jià)格尚屬合理，今年價(jià)格可能仍然穩(wěn)中有升。

另外，城市化仍在推進(jìn)的過程中，其所能帶動(dòng)的房地產(chǎn)需求和投資，規(guī)模是非常大的。城市化將成為今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。在城市化過程中，接力棒會(huì)從政府手中慢慢傳給民間投資，房地產(chǎn)投資將持續(xù)增長(zhǎng)，在二三線城市將表現(xiàn)得更為明顯。今年房地產(chǎn)投資同比增速估計(jì)將達(dá)到約30%。

哈繼銘：在中國(guó)，短期的房?jī)r(jià)走勢(shì)取決于政策，長(zhǎng)期則取決于人口結(jié)構(gòu)，這是我一貫的觀點(diǎn)。短期來看，由于出租回報(bào)率低于貸款利率，買房的收益主要來自于資本增值，而非租金回報(bào)。在這種情況下，短期政策的變化將左右房?jī)r(jià)的變化。

觀察去年四季度以來一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，我相信政府既不希望房?jī)r(jià)大幅上漲，也不希望房?jī)r(jià)大幅下跌。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性使得政府難以大力打擊地產(chǎn)市場(chǎng)，因此政府將主要依靠增加供給的方式來應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲。

從貨幣政策角度來看，為防止泡沫擴(kuò)大，今年肯定會(huì)有所收緊；但又要兼顧到已經(jīng)上馬的項(xiàng)目，保證它們的資金，若收得過緊，可能會(huì)導(dǎo)致這些項(xiàng)目擱置甚至爛尾。因此，今年的貨幣政策面臨的挑戰(zhàn)很大，一部分就來自于去年過度寬松帶來的后遺癥。所以，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出在建項(xiàng)目要積極完成，新開工項(xiàng)目要嚴(yán)格審批，這是正確的。總體而言，我判斷今年的信貸增長(zhǎng)可能在7.5萬(wàn)億左右。

那么房?jī)r(jià)合理的水平在哪里呢？我認(rèn)為合理的水平是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度慢于收入增長(zhǎng)速度。如果今年一季度和去年四季度相比，房?jī)r(jià)上漲速度明顯低于老百姓的收入增長(zhǎng)速度，這就應(yīng)該被認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了較好的效果；如果房?jī)r(jià)全年增長(zhǎng)達(dá)到兩位數(shù)，超過老百姓收入增長(zhǎng)，就證明調(diào)控沒有到位，需要出臺(tái)更多的政策；如果房?jī)r(jià)下跌了，演變下去，經(jīng)濟(jì)增速可能連7%都不到，就說明調(diào)控過度了，這樣，老百姓不僅買不起房子，可能還會(huì)失去工作。所以，我的總體判斷是，今年一季度的房?jī)r(jià)和去年四季度相比，沒漲，或只上漲1%-2%左右，就是合理、健康的。

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