馬紅漫：取消房貸返點(diǎn)須先破市場(chǎng)潛規(guī)則

2010年01月14日 08:14
來(lái)源：華商報(bào)

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日前，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)通知，要求自即日起，銀行全面停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱(chēng)、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點(diǎn)”費(fèi)用。

此前，各地商業(yè)銀行向房屋中介“返點(diǎn)”已成業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”其其實(shí)質(zhì)就是銀行為了搶奪房貸客戶，而向擁有一定信息資源的中介機(jī)構(gòu)尋租。當(dāng)前，這一行為被全面規(guī)制，凸顯有關(guān)部門(mén)治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的指向和決心，有利于二套房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策被嚴(yán)格落實(shí)。

2009年火爆的樓市催生了遍地開(kāi)張的房產(chǎn)中介。它們?cè)谕ㄟ^(guò)居間服務(wù)斬獲豐厚傭金的同時(shí)，還在與房貸銀行的“合作中”賺取大筆返點(diǎn)酬勞。許多購(gòu)房者在簽署了買(mǎi)賣(mài)合同后，便被房屋中介“熱情”地介紹給某銀行辦房貸，還美其名曰是一條龍服務(wù)。殊不知，中介機(jī)構(gòu)提供所謂的附加服務(wù)，完全是受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，因?yàn)樗鼘⒁蛳蜚y行推薦房貸客戶而獲得一定比例的返點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，具體返點(diǎn)的高低在各地從千分之八到百分之三不等，隨著銀行房貸指標(biāo)進(jìn)度以及房貸政策松緊等變化而有所漲跌。

應(yīng)當(dāng)看到的是，銀行與房屋中介這種以房貸客戶資源為買(mǎi)賣(mài)對(duì)象、以房返點(diǎn)”高低為指揮棒的合作模式，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下諸多隱患。為了促使客戶在指定銀行貸款成功，房屋中介會(huì)根據(jù)銀行規(guī)定有針對(duì)性地修改客戶信息并爭(zhēng)取各種優(yōu)惠，而疲于“跑馬圈地”的商業(yè)銀行往往對(duì)中介提供的客戶疏于嚴(yán)控。其結(jié)果就是，去年大量二套以上房屋貸款都可以享受七折利率、首付兩成的優(yōu)惠政策，至于監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的利率上浮10%、首付四成如同虛設(shè)。其實(shí)，在二套及以上套數(shù)房屋的購(gòu)買(mǎi)者中，投機(jī)需求占比非常高。二套房貸在事實(shí)上的放松無(wú)疑鼓勵(lì)了市場(chǎng)炒房熱情，進(jìn)而成為去年許多地方房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史峰值的重要因素。以此看來(lái)，銀行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)返點(diǎn)模式的全面叫停，封堵了銀行以商業(yè)賄賂形式擴(kuò)展業(yè)務(wù)的途徑，倒逼其規(guī)范審核房貸，這為落實(shí)二套房貸政策創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

但要強(qiáng)調(diào)的是，返點(diǎn)現(xiàn)象說(shuō)明了中介的強(qiáng)勢(shì)地位，而在強(qiáng)勢(shì)地位的背后則是地方政府、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)業(yè)之間的利益糾葛。在樓市火爆時(shí)期，一些地方商品房供給稀缺的說(shuō)法充斥市場(chǎng)，手握房源與客戶資源的中介機(jī)構(gòu)成為商業(yè)銀行競(jìng)相爭(zhēng)取合作的對(duì)象，產(chǎn)生返點(diǎn)等現(xiàn)象自然不足為奇。但追根溯源，返點(diǎn)現(xiàn)象作為地產(chǎn)金融業(yè)的體制問(wèn)題，恰恰是因?yàn)楦鞯亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)樓市的倚重，以及銀行與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益糾結(jié)而來(lái)。地方政府往往能夠通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而以國(guó)有銀行為主體的金融市場(chǎng)格局決定了行政因素對(duì)貸款行為的干預(yù)力。這一客觀現(xiàn)狀導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)低迷之時(shí)，銀行注重房地產(chǎn)貸款規(guī)模不僅僅是商業(yè)行為，而且也是地方政策暗含之意。也正是因?yàn)檫@一“潛規(guī)則”的存在，才會(huì)導(dǎo)致調(diào)控部門(mén)打擊囤地、打擊炒樓等政策屢屢在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中遇到阻力。所以，只要銀行的運(yùn)作無(wú)法完全獨(dú)立于地方調(diào)控行為，無(wú)法完全獨(dú)立地依照商業(yè)規(guī)則判斷房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，包括彈性執(zhí)行二套房貸等政策的沖動(dòng)就不可能消弭，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)也極有可能改頭換面再次出現(xiàn)。

中介機(jī)構(gòu)收受銀行返點(diǎn)，損害了廣大購(gòu)房者的切身利益，理應(yīng)被嚴(yán)厲叫停。但是，若想讓返點(diǎn)等現(xiàn)象徹底消失，就必須要厘清其間錯(cuò)綜復(fù)雜的利益糾葛，否則，單純對(duì)違規(guī)現(xiàn)象叫停的做法難以觸及問(wèn)題根本。(馬紅漫 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

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