高房?jī)r(jià)下的政府應(yīng)對(duì) 深圳住房制度醞釀變革

2010年01月12日 10:55
來(lái)源：財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊作者：王玉光張之清

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“城市更新”、“提高容積率”、“小產(chǎn)權(quán)確權(quán)”……哪一項(xiàng)會(huì)是控制高房?jī)r(jià)的有效之道

文/《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者王玉光張之清

深圳高房?jī)r(jià)資金拼圖浮出水面。如何控制高房?jī)r(jià)？政府的“有形之手”如何介入？成為各方關(guān)注和揣測(cè)的話題。

2009年6月，蘇州市委書記王榮“空降”深圳。

王榮擔(dān)任深圳代市長(zhǎng)之職后不久，網(wǎng)絡(luò)上的一項(xiàng)民意調(diào)查顯示，深圳市民最希望新任市長(zhǎng)解決的問(wèn)題是：“能頂住壓力，將樓價(jià)降下來(lái)”。

深圳高房?jī)r(jià)該如何診治？各方聲音首先交匯于土地供應(yīng)之上。

“土地話語(yǔ)權(quán)”之議

深圳市土地儲(chǔ)備中心副主任鄧岳方給《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者提供了深圳市土地儲(chǔ)備的確切數(shù)字：經(jīng)過(guò)整理的熟地約7萬(wàn)平方米，未經(jīng)整理的毛地約80萬(wàn)平方米。

這一數(shù)字，不抵一個(gè)中等房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備量。2009年10月某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，土地儲(chǔ)備排名前十位的房企擁有的土地儲(chǔ)備量總和超過(guò)3億平方米，其中最少的也在千萬(wàn)平米以上。

市場(chǎng)觀察人士則表示，深圳關(guān)內(nèi)從2003年至2009年，已經(jīng)5年沒(méi)有公開(kāi)供應(yīng)土地。“能看到的任何在關(guān)內(nèi)銷售的樓盤，都是在消耗歷史存量土地。”即便是作為近年來(lái)土地供應(yīng)“主場(chǎng)”的關(guān)外，“位置好一些的土地，大部分也都已經(jīng)開(kāi)發(fā)了”。

面對(duì)上述現(xiàn)實(shí)，接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪的深圳地產(chǎn)人士普遍認(rèn)為，深圳當(dāng)前的房?jī)r(jià)暴漲，很大的推力來(lái)自于土地供應(yīng)的緊張。

“深圳為什么會(huì)出現(xiàn)全民炒房的局面？就是因?yàn)榇蠖鄶?shù)購(gòu)房者都認(rèn)為深圳土地越來(lái)越稀缺，好的地段、景觀和物業(yè)勢(shì)必成為絕版?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，土地儲(chǔ)備及供應(yīng)信息的不太透明，造成了當(dāng)前深圳購(gòu)房者的超高預(yù)期、過(guò)度預(yù)期，讓房?jī)r(jià)“擊鼓傳花”游戲得以持續(xù)。

“先在土地供應(yīng)上掌握話語(yǔ)權(quán)，然后才能考慮調(diào)控房?jī)r(jià)的問(wèn)題。”深圳多位地產(chǎn)界人士近乎一致地對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表達(dá)了這一觀點(diǎn)。

在此呼聲下，目前深圳就土地問(wèn)題展開(kāi)了大動(dòng)作——推進(jìn)總占地240平方公里的“城市更新”計(jì)劃。其中包括城中村100平方公里、舊工業(yè)區(qū)126平方公里、舊工商住混合區(qū)6平方公里和舊住宅區(qū)8平方公里。更新辦法分為綜合治理、功能改變和拆除重建三類。后兩項(xiàng)將直接形成建設(shè)用地供應(yīng)。

深圳規(guī)土資主任王透露：2010年，深圳準(zhǔn)備啟動(dòng)93個(gè)城市更新項(xiàng)目。其中首批25個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入公示程序，涉及用地約4平方公里。

若按常理，如此龐大的城市更新計(jì)劃，必然需要海量的資金投入。當(dāng)?shù)孛襟w對(duì)深圳市福田區(qū)一個(gè)城中村——崗廈村的拆遷成本調(diào)查顯示，若按周邊房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這個(gè)城中村將誕生至少10個(gè)億萬(wàn)富豪，“千萬(wàn)富翁幾乎家家都是”。

深圳在“城市更新”計(jì)劃中提出了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的操作模式。用王的話說(shuō)，城市更新”幾乎不會(huì)用到政府投入”。其具體做法對(duì)現(xiàn)行土地制度多有突破，比如，允許土地使用權(quán)人自行成為改造開(kāi)發(fā)主體，并通過(guò)協(xié)議出讓的方式從政府手中獲取土地權(quán)證，摒棄了“先由政府收回土地、招標(biāo)后再開(kāi)發(fā)”的傳統(tǒng)路徑，等等。

深圳的做法引發(fā)了業(yè)界的關(guān)注，已有數(shù)個(gè)城市考察團(tuán)赴深圳調(diào)研。用一位業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)：“在深圳的‘城市更新’計(jì)劃中，看不到允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的字樣，而在具體操作中，實(shí)際上是允許這樣做了。”

金地集團(tuán)深圳公司首席項(xiàng)目發(fā)展專員朱凡告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，“城市更新”計(jì)劃對(duì)深圳地產(chǎn)界影響很大，“現(xiàn)在深圳有1000多家房地產(chǎn)公司申報(bào)了參與舊改項(xiàng)目的申請(qǐng)，但批下來(lái)可能不到100家”。

在朱凡看來(lái)，政府以市場(chǎng)化方式推進(jìn)城市更新，“目的不是為了賺錢?！?

但王則否認(rèn)“城市更新”計(jì)劃意味著放棄土地收益。他對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，深圳“2010年的土地收入計(jì)劃里，希望有三分之一是從‘城市更新’里面產(chǎn)出來(lái)的。而且，以后這個(gè)比例還會(huì)逐漸加大?！?

王還表示，深圳目前已開(kāi)始考慮做土地投融資規(guī)劃的問(wèn)題，為彌補(bǔ)土地儲(chǔ)備的“歷史欠賬”，下一步會(huì)在金融層面嘗試更多創(chuàng)新，比如成立土地銀行、土地融資公司等等。

“城市更新”之辨

啟動(dòng)“城市更新”計(jì)劃究竟會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)有著怎樣的影響？《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在深圳調(diào)研期間聽(tīng)到了不一致的聲音。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“城市更新”必然會(huì)再次抬升地價(jià)成本，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。深圳現(xiàn)行的某些城中村改造過(guò)程中，已出現(xiàn)了周邊房?jī)r(jià)乘勢(shì)猛漲的現(xiàn)象。例如，在正在拆遷的崗廈片區(qū)，周邊某樓盤一個(gè)月之內(nèi)單價(jià)升了3000多元。

上述觀點(diǎn)還認(rèn)為，“城市更新”過(guò)程中，會(huì)因拆遷“逼出”大量的被動(dòng)性住房需求，在供給不足的情況下，會(huì)再次推高房?jī)r(jià)。而且，不排除一些因拆遷補(bǔ)償暴富的人利用手中余資加入炒房行列。持相反意見(jiàn)的人則認(rèn)為，以“城市更新”釋放存量土地，是深圳緩解高房?jī)r(jià)的一根“救命稻草”。持相反意見(jiàn)的

有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)曾預(yù)測(cè)，深圳城中村改造將提供8000萬(wàn)至1億平方米的商品房增量，而深圳每年的需求量約為800萬(wàn)至900萬(wàn)平方米，這無(wú)疑對(duì)平抑深圳房?jī)r(jià)，甚至在更大程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“洗牌”起到作用。

而在深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王峰眼中，深圳房?jī)r(jià)之所以經(jīng)常大起大落，除了源于土地供應(yīng)的緊張外，還與當(dāng)?shù)氐淖》恐贫仍O(shè)計(jì)缺失有著很大的關(guān)聯(lián)度。

“深圳的住房總量差不多是4億平方米，但是真正在功能、質(zhì)量和環(huán)境上都符合消費(fèi)需求的住房，不到20%，住房結(jié)構(gòu)偏差明顯?！蓖醴甯嬖V《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，深圳從一個(gè)小漁村起步，經(jīng)歷30年“急行軍”式的發(fā)展，人口大量涌入，住房結(jié)構(gòu)性短缺成為一個(gè)歷史遺留問(wèn)題。而早期房荒的問(wèn)題解決得比較匆忙，帶有明顯應(yīng)急性質(zhì)。

住房制度醞釀變革

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》了解到，截至2009年11月，深圳市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃提出的14萬(wàn)套保障性住房，目前推出的不到1萬(wàn)套。770萬(wàn)平方米的計(jì)劃建筑面積完工不足10%，其中租住率為50%。

對(duì)于深圳市住房保障的現(xiàn)實(shí)尷尬，王峰說(shuō)，實(shí)際上近年來(lái)深圳市政府不斷加大財(cái)政投入， “平均每年有30-40億元，最高一年達(dá)77億元”。但平抑房?jī)r(jià)的效果并不明顯，主要是因?yàn)椤氨Ｕ细采w面還不夠”、“建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)”等等。 “

——種種跡象表明，深圳正在醞釀下一步對(duì)保障房建設(shè)發(fā)力。

就在備受房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的“國(guó)四條”頒布的同一天(2009年12月14日)，對(duì)外公示的《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)(草案)》中明確提出：2012年前，深圳18.9%新增居住用地將用于保障房建設(shè)。《

再加上此前《深圳市城市更新辦法》和《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實(shí)施計(jì)劃》，短短半月之間，深圳增加住房用地的紅頭文件已是“三連發(fā)”。

在此之前，深圳市代市長(zhǎng)王榮曾赴港考察當(dāng)?shù)毓萦?jì)劃，并表態(tài)說(shuō)：“政府應(yīng)通過(guò)土地供應(yīng)、推行保障性住房建設(shè)和城市更新改造，平抑中低端房?jī)r(jià)市場(chǎng)，從而使深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性和健康”。

隨后，王榮在調(diào)研深圳公共租賃住房項(xiàng)目時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，“要抑制投機(jī)性購(gòu)房行為，通過(guò)加大對(duì)保障性住房、普通商品住房的土地供給等政策支持力度，平抑過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。”

如果讓地方政府有激勵(lì)、也有需要去做保障性住房的話，該需要一種怎樣的制度設(shè)計(jì)？受政府邀請(qǐng)赴深圳專項(xiàng)調(diào)研保障房建設(shè)方案的北京大學(xué)某研究員透露，“深圳市政府目前在考慮，針對(duì)非戶籍人口的保障性住房要比戶籍人口的更有現(xiàn)實(shí)意義，并希望由市場(chǎng)手段通過(guò)改造‘城中村’等存量來(lái)完成。”

該研究員對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，深圳希望將“城中村”等存量保障房納入“資源、資本、資產(chǎn)”的框架，借助市場(chǎng)手段對(duì)其進(jìn)行確權(quán)、改造?！叭绱?，不僅能改善城市面貌，也為政府自身分享到一部分收益?！?

按照2008年的人口統(tǒng)計(jì)，深圳市的戶籍人口為877萬(wàn)，非戶籍人口1037萬(wàn)。在1037萬(wàn)的非戶籍人口中，有近48.7%的人居住在城中村。

過(guò)去30年間，深圳市農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房以及集資建房等各類“私建住房”的總和是多少？在資料整理和訪談過(guò)程中，《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者先后獲得兩個(gè)數(shù)字：1.2億平方米和1.7億平方米，雖不精準(zhǔn)，可能還是有些樣本意義。

當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士不無(wú)戲謔地說(shuō)，“是深圳的當(dāng)?shù)剞r(nóng)民替政府完成了住房保障工作。” 民間聲音則建議，“政府干脆把部分農(nóng)民房收了，該確權(quán)的確權(quán)，該轉(zhuǎn)正的轉(zhuǎn)正，納入住房保障體系，必會(huì)對(duì)調(diào)控高房?jī)r(jià)立竿見(jiàn)影。” 民間聲音則建

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者也曾就“部分小產(chǎn)權(quán)房是否會(huì)以某種先行先試的途徑在深圳率先獲取轉(zhuǎn)正”書面采訪深圳市政府相關(guān)部門，但截至發(fā)稿時(shí)，并未得到確切答復(fù)。

深圳嘗試住房保障制度創(chuàng)新的動(dòng)作已越來(lái)越大。其中，引進(jìn)企業(yè)力量建設(shè)保障性住房，成為重要探討。深圳市住房和建設(shè)局的相關(guān)官員曾表示，企業(yè)參與其中有很多好處，一方面可以讓政府在資金投入上減輕壓力，另一方面企業(yè)運(yùn)作效率也更高。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者還獲悉，深圳市住房和建設(shè)局正研究推行住房券制度，擬通過(guò)發(fā)放住房券形式，為住房困難家庭實(shí)施補(bǔ)貼。

“深圳的獨(dú)特問(wèn)題可揭示出一個(gè)普遍規(guī)律。”上述研究員對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)，鑒于當(dāng)前保障房供給面的單一，學(xué)術(shù)界的共識(shí)是：在土地和資本兩大要素的投入上，政府可用更靈活的政策，動(dòng)員廣泛的市場(chǎng)資源進(jìn)入，從而實(shí)現(xiàn)杠桿效應(yīng)。只是，上述共識(shí)還有賴于土地制度乃至財(cái)稅制度的深化改革。