營業(yè)稅歸位引發(fā)房貸悲觀論

2009年12月11日 00:42
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 作者：盧先兵

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本報記者 盧先兵 深圳報道

9日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議公告指出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實施。

“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，肯定會影響到二手房乃至新房的成交量，進(jìn)而影響明年的房貸量，明年房貸估計會下跌兩成?！?0日，某國有行深圳分行個貸人士對記者表示。目前，該行正在內(nèi)部研判該政策的影響。

股份行的看法更為悲觀。平安銀行個貸管理人士表示，2010年全年的房貸可能會下降30%。在一線城市，隨著房價的瘋漲，投資客占比達(dá)40%，他認(rèn)為“占比10%比較正?！?/p>

記者從多家銀行獲悉，各行對明年的信貸計劃正在緊急調(diào)研，還未出具體安排，但適度從緊是一個基調(diào)，這也是監(jiān)管部門的要求。權(quán)威信息來源顯示，監(jiān)管部門定出明年的信貸投放量在6萬億-7萬億元?？偙P子在縮小，加上房產(chǎn)調(diào)控政策的沖擊，明年房貸形勢難料。

二手房貸或跌兩三成

政策的變向，令一線城市的房產(chǎn)投資客心生有離場之意。以深圳為例。

“深圳的房價，相對2008年低位，漲幅超過80%。投資成本已經(jīng)很高，房價再往上沖很高的可能性小，收益降低了，加上如今恢復(fù)營業(yè)稅，又沖減了收益?！蓖顿Y客鄒健民向記者表示，他和身邊的投資客群體對明年的房產(chǎn)投資興趣不大。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房掛牌價格已經(jīng)連漲11個月，達(dá)到14114元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，相對于2008年11月上漲了31%。

新房漲幅也不俗。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前10月，深圳和北京的新房成交均價分別累計上漲83%和54%，同期二手房均價(報價)上漲26%，未來存在調(diào)整風(fēng)險。從全國來看，11 個重點(diǎn)城市中，北京的深圳和廣州、杭州、天津的二手房價格指數(shù)較去年年底增長超過20%，上海、蘇州、南京超過10%。2009 年1-10 月，全國新房均價達(dá)到4544 元/平方米的新高，較去年同期上漲22.7%。

“虛火很旺，這是給樓市打強(qiáng)心針的效果。營業(yè)稅變了之后，利率七折優(yōu)惠也可能明年取消?！编u健民認(rèn)為。

深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，二手投資客估計會減少兩三成，銀行的二手房貸量由此也會呈現(xiàn)同比例下跌。

營業(yè)稅政策亦也連帶影響到一手房市場，業(yè)界預(yù)期一手房的短線投資客會受到壓制，開發(fā)商的開發(fā)投資或生變。

不過，開發(fā)商的態(tài)度較樂觀。金地集團(tuán)財務(wù)部人士表示，稅收政策變化，對一手市場影響不大，目前投資新房在3-5年轉(zhuǎn)手的比較少。在開發(fā)投資上，開發(fā)商資金充裕，對房地產(chǎn)形勢也較為樂觀，應(yīng)不會減小開發(fā)投資力度。

利率優(yōu)惠取消猜測

“房地產(chǎn)調(diào)控通道的預(yù)期已經(jīng)打開，目前雖只限于營業(yè)稅優(yōu)惠取消，但接下來其他政策，包括利率七折優(yōu)惠，也可能一步步取消。”上述平安銀行個貸負(fù)責(zé)人表示。

深圳書香門第投資公司營銷負(fù)責(zé)人王永勝認(rèn)為，營業(yè)稅優(yōu)惠取消對于二手房交易將帶來很大影響，尤其是房價高企的一線城市。

假設(shè)按照一套133平方米的住宅算，成交價為250萬。該物業(yè)當(dāng)初購入價為100萬，且現(xiàn)時房產(chǎn)證未滿兩年，須征收營業(yè)稅。買家現(xiàn)時購入該物業(yè)，營業(yè)稅只需按差額的5.5%征收，如果明年減免政策取消后，營業(yè)稅要多繳納8萬多，交易成本支出增加。

招商銀行廣州分行個人信貸部總經(jīng)理葉振環(huán)稱，在廣州市場，購買2-5年房齡住房的房貸客戶占到40%左右，其中很多一部分是投資客，明年估算約有20%的客戶退出二手房貸市場。不過，他同時認(rèn)為，在二三線城市，房價漲幅不高，房貸量下滑應(yīng)該不明顯。

2010年通貨膨脹的幅度也是懸在房貸市場頭上的一把劍。一股份行信貸研究人士表示，今年天量信貸投放，勢必引發(fā)通脹，明年的通脹率如果達(dá)到3%，形勢就比較嚴(yán)峻。出于抵御通脹的考慮，部分投資客可能會中長線持有房產(chǎn)，這會在一定程度上減緩房貸的下滑。

一位不愿透露姓名的某國有行深圳分行個貸負(fù)責(zé)人表示憂慮，今年前10月，該行個貸新增量超過180億元，位居深圳市場前列，2010年保持這樣的量比較困難。他對市場的判斷是，明年1月份乃至一季度，二手房成交應(yīng)會淡許多，二季度會有所好轉(zhuǎn)，但下半年的情況就不好說。

2010年房貸懸疑還受到信貸規(guī)模緊縮的影響。權(quán)威信息來源顯示，監(jiān)管部門初步定出明年的信貸投放量在6萬億-7萬億元。上述平安銀行個貸負(fù)責(zé)人表示，總盤子變小，房貸額度會隨之減少。他預(yù)測，明年一季度房貸沖量較大，隨后逐步減弱。

“各銀行現(xiàn)有的市場格局不會改變，國有行和股份行的份額應(yīng)會相對穩(wěn)定?！绷硪汇y行信貸研究人士分析，因各銀行的風(fēng)險偏好不會輕易改變，利潤預(yù)期不變，惡性競爭應(yīng)不會出現(xiàn)。不過，這也取決于部分城市的銀行同業(yè)已結(jié)成的“房貸返點(diǎn)費(fèi)”聯(lián)盟是否會瓦解。諸多情況還是未知數(shù)。

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