房貸優(yōu)惠政策去留引業(yè)界學(xué)界熱議

2009年11月30日 09:42
來源：中國新聞網(wǎng)

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11月24日，北京市民閆先生向《民主與法制時報》記者抱怨：“不知道還要不要再觀望下去，一旦錯過了房貸優(yōu)惠政策，買房就更成問題了?！苯眨虾?、廣州、南京、杭州等地方政府已經(jīng)率先放出信號：二套房貸政策將陸續(xù)收緊。房產(chǎn)市場和優(yōu)惠政策 “蜜里調(diào)油”的好日子或?qū)⑻崆敖Y(jié)束……房貸優(yōu)惠政策將要取消的傳聞使部分居民選擇提前買房，追趕所謂的購房“末班車”。為了搭上這趟“末班車”，上海、北京等地樓市在10月底、11月初出現(xiàn)了“集中成交”的現(xiàn)象，已經(jīng)買了房、享受了優(yōu)惠政策的市民也開始在網(wǎng)上討論：“我的房貸怎么辦，是繼續(xù)7折，還是隨之升高？”

官方態(tài)度：房貸優(yōu)惠不會取消

總結(jié)關(guān)于現(xiàn)行房貸優(yōu)惠政策將取消的各種報道，其依據(jù)大致分為：一、官方文件規(guī)定。有人指出在2008年12月發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中有“以上政策暫時執(zhí)行到2009年12月31日”；二、業(yè)內(nèi)人士透露銀監(jiān)會已經(jīng)內(nèi)部通知各銀行收緊房貸；三、事實上一些銀行現(xiàn)行房貸政策正在悄悄收緊。

11月中旬，南京同時出臺了三項公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度。上海市銀監(jiān)局下發(fā)通知強調(diào)二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求，而北京除加強對二套房貸的管理外，二手房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)也開始全面收緊。

與此同時，在銀行方面，建設(shè)銀行除首付4成仍可享受7折優(yōu)惠利率外，首付2成的只能享受8.5折的優(yōu)惠利率；招商銀行南京分行則表示，首套房貸可享受8折優(yōu)惠，而二套房貸利率則上浮10%。

11月22日，《民主與法制時報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，幾家銀行確實收緊了房貸政策，如，建行銀行北京分行在執(zhí)行最低首付兩成、利率7折優(yōu)惠基礎(chǔ)上，表示各支行可以根據(jù)貸款人的信用記錄、還款能力、購房面積等決定具體的優(yōu)惠幅度。如房屋面積90平方米以上的首付須為30%。

對于非改善型兩套或兩套以上購房，建行實行細分化的政策，申請優(yōu)惠更為嚴格。招商銀行北京分行對非改善型兩套或兩套以上購房者實行4成首付，貸款在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%的貸款政策。

而業(yè)界專家認為，年底房貸申請從緊的情況每年都存在，其原因是銀行經(jīng)過一年前幾個月的貸款業(yè)務(wù)，到現(xiàn)在已經(jīng)完成了當年的信貸任務(wù)。到第二年年初，房貸申請會轉(zhuǎn)向相對寬松。

11月14日、15日，銀監(jiān)會副主席王兆星、蔣定之就此通過媒體連續(xù)表態(tài)，稱一套房和二套房的房貸優(yōu)惠政策均不會取消。高級地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問許子枋認為，這是一種信號，表明中央在未來一段時間還會維持適度寬松的房貸政策。

許子枋還預(yù)測，房貸政策收緊為時不會太久，但不會是一步到位的全面收緊，而是采取漸進的、分區(qū)域的方式逐步收緊，直到基礎(chǔ)經(jīng)濟的復(fù)蘇得以穩(wěn)固，房貸政策才會直接針對高房價泡沫撒出殺手锏。

專家分析：首付可能有微調(diào)

《民主與法制時報》記者也就此采訪了中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇，郭田勇認為：中央的房貸政策方向不會變，更多的應(yīng)該表現(xiàn)為對之前政策的延續(xù)和重申。具體而言，很可能在首套房貸方面，住房貸款利率的下限為貸款基準利率的0.7倍不變；最低首付款比例為20%不變，這也是保證居民基本住房需求的要求；在兩套以上(包括兩套)房貸方面，則會實行從緊政策，重申首付4成，利率為基準利率1.1倍的底線要求。

房貸優(yōu)惠政策將取消傳聞已經(jīng)引發(fā)了部分購房者的心理恐慌和盲目決策。一些居民為了趕上房貸優(yōu)惠政策的末班車而提前購房計劃、降低對房子的地段、周邊配套等要求。

“去附近的交行咨詢后發(fā)現(xiàn)，房貸申請條件明顯變嚴了。”11月24日，北京閆先生告訴《民主與法制時報》記者，已經(jīng)初步?jīng)Q定在東四環(huán)的華紡易城買一套房子，“不想再等了”。和閆先生情況類似的人很多也選擇了加快執(zhí)行購房計劃，在年底前把房子買到手。

房屋成交量短期內(nèi)會有一定的上漲，上海中原地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀公司王先生側(cè)面印證了居民在房貸政策傳聞刺激下的購房行為。這段時間購房的人比較有群體特點，多為年輕人，經(jīng)濟能力不夠，又急著買房成婚，屬于自住型住房消費。

11月24日，接受《民主與法制時報》記者采訪時，民生銀行北京分行相關(guān)人士表示，現(xiàn)在銀行尚未接到來自銀監(jiān)會或央行的任何房貸政策調(diào)整通知。但該人士預(yù)計，如果國家出臺新的房貸政策，調(diào)整主要會在利率方面，首付多半還會延續(xù)現(xiàn)行政策。

“政策收緊應(yīng)該會更多表現(xiàn)在兩套以上(含兩套)住房上，首套住房和改善型住房預(yù)計還會實行最低二成首付?！惫镉卤硎玖讼嗨频目捶ā?/p>

坊間聲音：

權(quán)威部門應(yīng)統(tǒng)一說明

居民趕搭房貸優(yōu)惠末班車的另一種考慮是：現(xiàn)在購買住房，房貸政策調(diào)整后自己仍然可以享受現(xiàn)有的利率優(yōu)惠。

就此，建設(shè)銀行北京分行工作人員11月24日告訴記者，房貸政策一向是由銀監(jiān)會和央行制定的，如果他們出臺了新的房貸政策，涉及到利率的變化，銀行一定會執(zhí)行新政策。即使是現(xiàn)行政策下辦理房貸業(yè)務(wù)的居民，到時也需要按新的利率來計算之后每個月的還款額。另一個現(xiàn)象是，在銀行與購房者簽訂房貸合同時，一般會寫明執(zhí)行浮動利率。

既然是央行的政策決定并改變著居民具體還款時的利率，一些居民希望趁著房貸優(yōu)惠的時機與銀行簽訂房貸合同，試圖規(guī)避以后可能面臨的高利率無疑是不現(xiàn)實的。

房貸優(yōu)惠政策將取消的傳聞帶來的另一個明顯現(xiàn)象是：二手房市場火熱。其原因也可歸結(jié)為相當一部分居民對房貸優(yōu)惠政策取消的傳聞存在心理恐慌。

11月24日，有業(yè)內(nèi)專家表示，目前二手房市場的現(xiàn)狀是房屋持有者出于規(guī)避風(fēng)險的考慮急于出售房屋，房源增加后，不少房產(chǎn)中介公司紛紛掛出“本周必看，本月必賣”之類的廣告，加大二手房銷售力度。居民的心理恐慌為市場利用，一些人成為了二手房購買者，但他們的決策往往不夠理性。

而事實上，據(jù)上海中原地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀公司王先生透露，現(xiàn)在的很多二手房銷售廣告，其實是房產(chǎn)中介玩的推銷噱頭，面對不斷攀升的二手房房價，購買者很多時候不能得到真正的實惠。

王先生建議購房者，還需理性購買，打好這場心理戰(zhàn)，不要盲目跟風(fēng)。

對于當前狀況不明的房貸政策走向，郭田勇主任認為，需要由權(quán)威部門做出公開統(tǒng)一的說明，結(jié)束現(xiàn)在的混亂局面。

政府對首套住房的優(yōu)惠政策不會有調(diào)整，從這一立場出發(fā)，郭田勇也對急于買房的人提出建議：買房子是一筆大的投入，購房者還是要從自己的需要出發(fā)，理性消費。不要因為對房貸政策傳聞的恐慌而盲目購入，被市場利用。

□閆斐王保國