房貸利率優(yōu)惠：政策未變市場(chǎng)先行

2009年11月24日 05:30
來源：中國(guó)證券報(bào)－中證網(wǎng)

人參與條評(píng)論

□本報(bào)記者 姚玉潔 羅爭(zhēng)光

臨近年底，房貸利率7折優(yōu)惠政策面臨“存廢”大限。盡管權(quán)威部門出面澄清“政策未變”，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些銀行出于自身盈利及風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，已經(jīng)開始有針對(duì)性地調(diào)整房貸政策，利率優(yōu)惠不再一刀切。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利率市場(chǎng)化或是銀行業(yè)大勢(shì)所趨，今年各家銀行在房貸業(yè)務(wù)上的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，也暴露出銀行盈利模式單一的缺陷。

首套房利率：優(yōu)惠不再一刀切

關(guān)于房貸利率優(yōu)惠取消的傳聞近來不絕于耳，銀行收緊信貸政策的報(bào)道也屢見報(bào)端。對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之日前表示，房貸政策目前沒有改變。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些銀行已率先對(duì)房貸政策進(jìn)行了細(xì)化和差別化調(diào)整，根據(jù)不同客戶、不同的信用等級(jí)，確定貸款者是否享受7折利率優(yōu)惠，包括首套住房。

記者致電建設(shè)銀行客服部門，了解到該行最新的商業(yè)性個(gè)人房貸政策是，對(duì)于首套房貸款，根據(jù)首付比率不同而實(shí)行彈性的利率優(yōu)惠：如果客戶的首付在40%及以上，房貸利率為7折；首付在30%到40%，房貸利率為7.5折；首付在25%到30%，房貸利率為8折；首付在20%到25%，房貸利率為8.5折。

工商銀行上海分行的客服人員表示，工行對(duì)于首套房貸款的優(yōu)惠政策“從去年底就沒有調(diào)整過”，依然是享受貸款利率7折優(yōu)惠。不過工行對(duì)于首付有一定的要求：住房面積在90平方米以下的，首付可低至20%；而住房面積在90平方米以上的，首付不得低于30%。

此外，中國(guó)銀行和招商銀行均表示政策基本按照銀監(jiān)會(huì)此前的指導(dǎo)政策執(zhí)行，首套房仍然可以享受首付兩成、利率7折的優(yōu)惠。

上海楊浦區(qū)一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人介紹說，除了建行，目前開始調(diào)整房貸利率優(yōu)惠的銀行不多?！安贿^，近期銀行開始收緊貸款倒是真的，在貸款審核方面也嚴(yán)格了很多?！?/p>

門檻提高，房貸業(yè)務(wù)成雞肋？

與此同時(shí)，二手房貸門檻自然也有所提高。對(duì)于非改善型二套房，招商銀行與中國(guó)銀行均嚴(yán)格執(zhí)行首付40%、利率上浮10%的政策。即使是改善型二套住房，中國(guó)銀行也要求首付30%才能享受7折的利率優(yōu)惠。

盡管多數(shù)銀行首套房貸政策未變，對(duì)二套房也仍有一定的利率優(yōu)惠，但審批條件趨于嚴(yán)格、審批周期延長(zhǎng)則是普遍現(xiàn)象。建行上海分行徐匯區(qū)支行房貸部門業(yè)務(wù)人員輕松地說：“年底貸款收緊是正常現(xiàn)象，(信貸)任務(wù)完成了嘛！”

一位股份制商業(yè)銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人則告訴記者，除了信貸指標(biāo)提前完成，銀行“剎車”房貸還有更深層次的原因。銀行向掌握客戶資源的中介返點(diǎn)是業(yè)內(nèi)“公開的秘密”，今年滬上銀行向中介“返點(diǎn)”最高時(shí)達(dá)到1.5%。在房貸利率普遍打7折的情況下，即便按一年期存款的成本2.25%和5年以上的優(yōu)惠貸款利率4.158%來計(jì)算，銀行從房貸上獲得的毛利已不足2個(gè)百分點(diǎn)。如果再去除人工費(fèi)用、房租、管理費(fèi)用等不可回避的成本，實(shí)際獲利肯定低于1個(gè)百分點(diǎn)。因此，歷來屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸業(yè)務(wù)，幾乎淪為“賠本買賣”，銀行食之無味、棄之可惜。

央行上?？偛孔钚聰?shù)據(jù)顯示，10月份上海個(gè)人住房貸款新增91.6億元，較上月少增51.8億元，下滑逾三成。除了樓市成交量沖高回落，銀行放貸指標(biāo)提前完成、利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)力不足，也是導(dǎo)致個(gè)人房貸增量趨緩的原因。

利率市場(chǎng)化是方向？

某上市銀行上海分行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，管理層“政策未變”的表態(tài)與部分銀行率先微調(diào)的舉動(dòng)，看起來不一致，實(shí)際上并無矛盾。相關(guān)政策只是規(guī)定利率執(zhí)行的上下限，在此基礎(chǔ)上，銀行有權(quán)根據(jù)自身盈利和風(fēng)險(xiǎn)控制的需要上下浮動(dòng)。

“建行等國(guó)有大行率先提高房貸門檻無可厚非，可以視作利率市場(chǎng)化的一個(gè)表現(xiàn)?！彼f。

另一方面，臨近年底交成績(jī)單之際，各家銀行也開始反思在房貸業(yè)務(wù)上不惜成本的激烈爭(zhēng)奪?！叭绻凑?折利率，加上中介返點(diǎn)等成本計(jì)算，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在5年內(nèi)幾乎沒有盈利。而我們的統(tǒng)計(jì)顯示，個(gè)人房貸的平均存續(xù)期也是5年?！?a href="http://www.dali56.com/app/hq/stock/sh600016/" target="_blank" title="民生銀行 600016">民生銀行一位基層業(yè)務(wù)員說。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的過度倚重，從一個(gè)側(cè)面暴露出我國(guó)銀行業(yè)盈利模式單一的缺陷。銀行應(yīng)跳出單純“吃利差”的經(jīng)營(yíng)模式，提高中間業(yè)務(wù)比重，開發(fā)出更多個(gè)性化的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

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