陸志明：房貸政策對(duì)富豪們依然寬松

2009年11月17日 07:13
來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：陸志明

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⊙陸志明

雖然首套房貸7折利率尚未正式取消，但市場(chǎng)早已有銀監(jiān)會(huì)私下向各大銀行傳達(dá)了即將收緊信貸政策的信息。而事實(shí)上也確有不少銀行已暫停了幾乎所有針對(duì)購(gòu)房者的貸款優(yōu)惠，首套房貸利率也從7折提升到8折。但是從上周末在第三屆“臻品物業(yè)私人品鑒會(huì)”上卻傳出這樣的聲音：盡管豪宅買家個(gè)個(gè)都是多次置業(yè)，然而銀行對(duì)其信貸政策卻依舊寬松。

事實(shí)上，從小額存款收費(fèi)到銀行卡收取管理費(fèi)，隨著國(guó)有商業(yè)銀行企業(yè)性質(zhì)的愈加明顯，其逐利性所驅(qū)動(dòng)的“錦上添花”效應(yīng)日趨顯著。譬如此前在企業(yè)信貸領(lǐng)域，中小民營(yíng)企業(yè)雖承載吸納社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等功能，但因其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，收益不高而不被國(guó)有商業(yè)銀行考慮；而并不缺乏資金支持的國(guó)有壟斷企業(yè)，卻因其政府保障風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)豐厚成為銀行競(jìng)相爭(zhēng)逐的放貸焦點(diǎn)。

此次在對(duì)待不同購(gòu)房客戶上，商業(yè)銀行亦難逃嫌貧愛(ài)富之責(zé)。銀監(jiān)會(huì)與央行收緊房貸，本意在于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上過(guò)度炒作投機(jī)的泡沫，實(shí)現(xiàn)樓市與經(jīng)濟(jì)的良性增長(zhǎng)?？唇跍蠘鞘校缓涝萍暮勒袌?chǎng)正是推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)升溫的主要?jiǎng)恿?。而銀行卻將這些富豪作為其頂級(jí)客戶看待，在個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域給予一定的優(yōu)惠政策。從本質(zhì)上說(shuō)，這與央行和銀監(jiān)會(huì)的樓市監(jiān)管政策是背離的。

通常，個(gè)人首套房貸是用于滿足自住需求的，對(duì)于樓市風(fēng)險(xiǎn)的積聚，影響并不顯著，而對(duì)于解決社會(huì)所關(guān)注的安居問(wèn)題，則意義深遠(yuǎn)。然而銀行卻因其利潤(rùn)空間較窄、信貸總量較高，拉低銀行利潤(rùn)率而率先將其“裁汰”。提高個(gè)人首套或者二套房貸，與此同時(shí)維持對(duì)于富豪客戶的寬松信貸政策，其實(shí)質(zhì)不啻劫貧濟(jì)富。

實(shí)質(zhì)上呢，從風(fēng)險(xiǎn)、收益的角度看，富豪信貸并不像銀行想象中那樣安全可靠。次貸危機(jī)全面爆發(fā)以來(lái)，有關(guān)國(guó)內(nèi)富豪投資失利的報(bào)道屢現(xiàn)報(bào)端。即便是部分富豪海外市場(chǎng)投資失利，也會(huì)對(duì)其國(guó)內(nèi)相關(guān)銀行信貸安全產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性沖擊。尤其是許多國(guó)內(nèi)企業(yè)家選擇放棄實(shí)業(yè)投資，全面轉(zhuǎn)向樓市、股市投資之后，其實(shí)體經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)大大減少，而賬面虛擬資產(chǎn)大大增加。

不錯(cuò)，這些豪宅資產(chǎn)在樓市高企時(shí)期價(jià)值不菲，但是一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景出現(xiàn)動(dòng)蕩，二次探底再度來(lái)臨，那么伴隨著整個(gè)投資環(huán)境的惡化，這些賬面虛擬資產(chǎn)也定然急轉(zhuǎn)直下，屆時(shí)如果按照公允資產(chǎn)估值的方法來(lái)計(jì)算，銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大增加。而與此不同的是，個(gè)人首套或二套房貸多數(shù)用于自住或改善型自住，且多數(shù)為有一定收入保障的白領(lǐng)階層?？紤]到個(gè)人信用系統(tǒng)與居住環(huán)境的穩(wěn)定性，其還款意愿還是有所保證的。

此外，從銀行信貸投向的集中度來(lái)看，即便樓市繼續(xù)向好，但如果商業(yè)銀行以富豪客戶為核心，那么房貸的投向難免出現(xiàn)過(guò)度集中，如果再度出現(xiàn)此前所報(bào)道的國(guó)內(nèi)部分富豪海外投資失利狀況，那么對(duì)銀行持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生直接沖擊；而個(gè)人首套或者二套房貸則因其基數(shù)較大，不會(huì)因單個(gè)貸款投向出現(xiàn)問(wèn)題而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法分散的問(wèn)題。

雖然從單個(gè)銀行的角度來(lái)說(shuō)，銀行在樓市信貸政策上向富豪們傾斜，是合理的趨利政策，但從整個(gè)樓市的平穩(wěn)發(fā)展與整個(gè)銀行體系的房貸資產(chǎn)安全來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)大可存疑的選擇。如何通過(guò)商業(yè)銀行信貸政策實(shí)現(xiàn)銀行體系資產(chǎn)安全與社會(huì)效應(yīng)最大化，不僅是銀監(jiān)會(huì)、央行所要研究的一項(xiàng)主要課題，也是商業(yè)銀行如何保持風(fēng)險(xiǎn)與收益并重，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要考慮因素。

(作者系復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士)

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