京滬深房貸調(diào)查：紅燈雖未現(xiàn) 由松到緊轉(zhuǎn)變明顯

2009年11月13日 03:45
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞作者：黃惠敏胡俊華

人參與條評(píng)論

每經(jīng)記者黃惠敏胡俊華實(shí)習(xí)記者張瑋發(fā)自北京、深圳、上海

“你是分行派下來(lái)調(diào)查我們支行房貸情況的嗎？”

——這是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在對(duì)住房貸款政策進(jìn)行調(diào)查時(shí)從某家銀行客戶經(jīng)理處得到的答復(fù)，而這也成為接近年末時(shí)房貸市場(chǎng)那種微妙狀態(tài)的一種真實(shí)寫照。

近期，實(shí)施了一年的房地產(chǎn)信貸和稅費(fèi)優(yōu)惠政策要調(diào)整的各種猜測(cè)和傳言甚囂塵上，首套房貸將取消7折利率優(yōu)惠的消息更是鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，而市場(chǎng)上二套房貸收緊的風(fēng)聲也愈演愈烈。

房貸優(yōu)惠政策真的要從綠燈轉(zhuǎn)成紅燈了嗎？7折利率優(yōu)惠是否會(huì)在今年走到盡頭？而各銀行的信貸員是否又會(huì)因此而拉客戶搶搭末班車而沖這個(gè)調(diào)整期的“黃燈”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日就此問(wèn)題在北京、上海和深圳三地進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，盡管出于上有政策、下有政策的應(yīng)對(duì)之術(shù)，不少銀行在執(zhí)行層面上仍有著相當(dāng)大的靈活度，然而不可否認(rèn)的是，從各地二套房貸近期的轉(zhuǎn)變來(lái)看，收緊的信號(hào)的確是越來(lái)越明顯。

北京部分銀行二套房貸已執(zhí)行1.1倍利率

2009年北京的第一場(chǎng)雪比以往來(lái)得更早了一些。而2009年的房貸優(yōu)惠政策或許也正像這個(gè)天氣的變化，在冬天來(lái)臨之時(shí)可能會(huì)漸行漸遠(yuǎn)。

在利率優(yōu)惠政策的執(zhí)行期臨近結(jié)束之時(shí)，個(gè)人住房貸款收緊預(yù)期的背后，并非政策變動(dòng)下一紙明確的條文，監(jiān)管層嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的要求和商業(yè)銀行出于自身經(jīng)營(yíng)收縮放貸規(guī)模才是真正的推手。

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京多家銀行仍執(zhí)行首套房首付2成、利率7折的優(yōu)惠政策；而在二套房方面，各家商業(yè)銀行在利率方面仍會(huì)根據(jù)客戶情況給予幅度不等的優(yōu)惠，但首付4成儼然成為各家銀行的“硬杠杠”。每經(jīng)實(shí)習(xí)記者張瑋發(fā)自北京

首套房：7折利率在延續(xù)

2008年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，為鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)施行一系列包括下浮房貸利率在內(nèi)的優(yōu)惠政策，政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。在房貸7折利率優(yōu)惠倒計(jì)時(shí)之際，關(guān)于該政策到年底是否取消的爭(zhēng)議充斥坊間，政策調(diào)整與否牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。

近日，有報(bào)道稱南京招行本月9日起首套房貸優(yōu)惠利率上調(diào)至8折，雖然該“傳言”最終以招行總行出來(lái)辟謠澄清而收?qǐng)?，但空穴?lái)風(fēng)的背后，呈現(xiàn)出房貸優(yōu)惠政策將收緊的市場(chǎng)預(yù)期不斷升溫的事實(shí)。

記者以購(gòu)房者身份走訪朝陽(yáng)區(qū)多家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行咨詢后發(fā)現(xiàn)，銀行并未接到相關(guān)的政策變動(dòng)通知，絕大多數(shù)銀行在首套房的執(zhí)行政策方面并無(wú)調(diào)整，基準(zhǔn)利率7折優(yōu)惠的政策仍在延續(xù)，少數(shù)銀行的調(diào)整也只是出于銀行自身運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)需要。

記者走訪了包括中國(guó)銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行、華夏銀行在內(nèi)朝陽(yáng)區(qū)多家銀行的網(wǎng)點(diǎn)，銀行相關(guān)工作人員均表示，目前還執(zhí)行的是首套房首付2成、利率下浮30%的政策。

“我們最近也聽(tīng)說(shuō)了房貸優(yōu)惠政策可能要調(diào)整，但目前還沒(méi)有收到上面的通知，至少現(xiàn)在首套房利率還是按基準(zhǔn)利率打7折來(lái)辦理?！闭猩蹄y行萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)支行房貸負(fù)責(zé)人表示。

然而，不同于上述各家銀行按部就班地執(zhí)行原有政策，國(guó)有銀行建行首套房利率雖然也主打“7折牌”，但該行首套房首付成數(shù)卻成為記者走訪調(diào)查的多家銀行中的“異類”。

“得先與開發(fā)商協(xié)商才能確定利率的優(yōu)惠情況?！?a href="http://www.dali56.com/app/hq/stock/sh601939/" target="_blank" title="建設(shè)銀行 601939">建設(shè)銀行朝陽(yáng)支行相關(guān)工作人員告訴記者，該行目前首套房利率可以較基準(zhǔn)利率下浮30%，但首付最低需4成。

早在10月份記者以購(gòu)房者身份做二套房房貸調(diào)查時(shí)，房產(chǎn)中介我愛(ài)我家的業(yè)務(wù)人員就告訴記者，建議不要在建行做房貸業(yè)務(wù)，“利率優(yōu)惠得太少，審核也更加復(fù)雜?！彼硎?，近兩個(gè)月來(lái)，很多地產(chǎn)中介因嫌“無(wú)利可圖”都與建行中斷房貸業(yè)務(wù)。

在記者調(diào)查的城商行中，今年6月份剛?cè)腭v北京的盛京銀行在對(duì)首套房的政策方面則是首付3成、利率8.5折，“并不是因?yàn)樾刨J收縮等原因，我們一直執(zhí)行的就是這樣的標(biāo)準(zhǔn)。”盛京銀行北京分行負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示。

記者致電位于金融大街的浙商銀行北京分行，作為剛“進(jìn)京”不久的城商行，該行相關(guān)工作人員表示，目前該行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)還未開始做。

二套房：堅(jiān)守首付4成

相比一套房仍在延續(xù)7折利率優(yōu)惠政策而言，各家銀行二套房房貸在堅(jiān)守首付4成的同時(shí)，利率標(biāo)準(zhǔn)卻顯得參差不齊。據(jù)悉，今年下半年以后，“首付4成”應(yīng)監(jiān)管要求被嚴(yán)格執(zhí)行，但利率優(yōu)惠仍有可操作空間。

在進(jìn)行二套房貸調(diào)查的過(guò)?恢?，?xì)J叻⑾指骷疑桃狄性詼追坷史矯嬉話慊嵴攵圓煌突Ц璺炔壞鵲撓嘔藎熱繚諢祭駛∩洗?.5折甚至更低，有的甚至可以和首套住房一樣享受利率7折優(yōu)惠。

值得注意的是，相比上半年，絕大多數(shù)銀行近期普遍拉長(zhǎng)了貸款審批時(shí)間，對(duì)二套房貸款的受理、審批都更加嚴(yán)格，條件審核也較之前更加謹(jǐn)慎，放款速度也大大放緩，部分銀行二套房貸的利率優(yōu)惠政策僅向優(yōu)質(zhì)客戶開放。

“二套房首付是4成，這個(gè)肯定是底限了，利率方面基本上與基準(zhǔn)利率一致，浮動(dòng)不是很大?！比A夏銀行光華支行個(gè)人客戶部高級(jí)客戶經(jīng)理向記者表示。

記者在中國(guó)銀行某網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行咨詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，該行二套房貸在首付4成的前提下，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍?！皟蓚€(gè)月前就變?yōu)?.1倍了，上面的政策說(shuō)是要控制投資?！痹摼W(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理表示。

“購(gòu)買第二套住房，首付款比例不得低于40%，第二套房不可享受利率7折優(yōu)惠，最低不得低于基準(zhǔn)利率上浮10%?！庇浾咧码娊煌ㄣy行服務(wù)熱線咨詢二套房貸時(shí)，該工作人員流利地答道。

同時(shí)，記者向交通銀行東單支行某客戶經(jīng)理咨詢時(shí)，該經(jīng)理明確表示，第二套住房如果是改善性住房，可以按照一套房的優(yōu)惠政策走，即首付兩成、利率打7折。據(jù)悉，目前各家銀行對(duì)二套房的認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，在政策執(zhí)行方面也是“五花八門”。

今年上半年，在商業(yè)銀行天量信貸投放的同時(shí)，全國(guó)個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)亦高達(dá)150%。2009年6月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中強(qiáng)調(diào)，除國(guó)辦131號(hào)文中規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前兩成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付規(guī)定，商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

市場(chǎng)：搶搭“末班車”并不多見(jiàn)

盡管市場(chǎng)關(guān)于收緊房貸的預(yù)期與日俱增，更有報(bào)道指出“末班車效應(yīng)”凸顯，引發(fā)市場(chǎng)刮起一陣“搶購(gòu)潮”。但記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于利率政策還處在優(yōu)惠期，市場(chǎng)上爭(zhēng)相搶購(gòu)住房的“末班車效應(yīng)”并不多見(jiàn)。

“不少原本打算持幣觀望的客戶聽(tīng)到風(fēng)聲后會(huì)通過(guò)銀行進(jìn)行咨詢，不過(guò)目前我行還沒(méi)有出現(xiàn)搶購(gòu)、搶貸的現(xiàn)象，近期房貸業(yè)務(wù)仍算正常。”招商銀行某房貸負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示。

一家城商行高層人士告訴記者，市場(chǎng)上對(duì)政策調(diào)整預(yù)期可能會(huì)有小幅度的反應(yīng)，但利率優(yōu)惠降低幾個(gè)點(diǎn)對(duì)客戶影響并不太大，“購(gòu)房者可以通過(guò)拉長(zhǎng)還貸總期限，從而攤薄每月還款額?！彼J(rèn)為，銀行在年底收縮信貸規(guī)模屬于業(yè)務(wù)展開的正常范圍，客戶也不可能因利率小幅調(diào)整對(duì)住房進(jìn)行爭(zhēng)相搶購(gòu)。

經(jīng)歷了上半年的信貸狂飆，很多銀行到年中或3季度已經(jīng)完成全年指標(biāo)，銀行進(jìn)入3季度以后放貸明顯放緩，銀行主動(dòng)收縮房貸，把年末作為信貸規(guī)模的控制期似乎已成為銀行業(yè)房貸變化的規(guī)律。監(jiān)管部門對(duì)銀行資本充足率、撥備覆蓋率要求的提高也令一些銀行不得不控制貸款節(jié)奏。

一家國(guó)有銀行高級(jí)經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示，監(jiān)管層關(guān)于房地產(chǎn)的貸款政策正在醞釀之中，目前還沒(méi)有出臺(tái)，出于年底控制信貸規(guī)模增長(zhǎng)的需要，房貸優(yōu)惠政策收緊多半還是出于銀行自身的調(diào)整，并且將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。