二套房貸優(yōu)惠或不再 優(yōu)質(zhì)客戶損失最大

2009年11月12日 07:51
來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：涂艷

人參與條評(píng)論

⊙記者 涂艷 ○編輯 金蘋蘋

關(guān)于房貸優(yōu)惠政策即將在明年初取消的猜測(cè)近日不脛而走，究竟是一套房的硬性優(yōu)惠政策將被取消？還是二套房操作中的“隱形”優(yōu)惠即將被“嚴(yán)打”？房奴和準(zhǔn)房奴們對(duì)此非常關(guān)注。

2008年10月27日起，為了克服金融危機(jī)的影響，保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，央行決定開始將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。至此，首套房貸“兩成首付、七折利率優(yōu)惠”的政策確立。

優(yōu)惠與否導(dǎo)致利息相差巨大

最近一個(gè)月，上海、北京等地二手房集中拋售的趕末班車現(xiàn)象非常明顯，對(duì)于明年或?qū)⑷∠氖滋追績(jī)?yōu)惠，還未辦理貸款的“準(zhǔn)房奴”會(huì)受到多大的影響？

記者算了筆賬：如果一套房產(chǎn)貸款總額100萬(wàn)、貸款20年，按照等額本金還款法計(jì)算，之前的7折利率(4.158%)要求貸款人總共支付41.7萬(wàn)元的利息；而換做只下浮15%(5.049%)計(jì)算，貸款人需要支付50.7萬(wàn)元利息，前后差距為9萬(wàn)左右。而如果按照等額本息還款法，政策調(diào)整前后每月需要還款分別為6143元和6626元，貸款人負(fù)擔(dān)每月會(huì)加重483元。

“雖然還未接到類似房貸利率優(yōu)惠取消的通知，但是預(yù)計(jì)首套房貸的優(yōu)惠不會(huì)這么快變化。但也不排除政突變的可能性?！蹦彻煞葜沏y行個(gè)人貸款中心總經(jīng)理分析。

另外，對(duì)于既不屬于改善型住房，也不屬于首套普通自住房的二套房，央行和銀監(jiān)會(huì)一直要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行首付至少4成、利率上浮10%的政策。但在一年多的執(zhí)行過(guò)程中，該政策一直被各家銀行擱置，而取而代之的是靈活多變的優(yōu)惠。但如果優(yōu)惠政策最終有變，此前的二套房貸政策將被嚴(yán)格執(zhí)行。

事實(shí)上，之前不少銀行會(huì)根據(jù)客戶資質(zhì)和房產(chǎn)情況實(shí)行二套房貸的相關(guān)優(yōu)惠，雖說(shuō)利率表面上要上浮10%，但事實(shí)上貸款利率下浮30%、或者29%的“擦邊球”經(jīng)常出現(xiàn)，有的銀行甚至可以通過(guò)房貸產(chǎn)品以3年期利率作為貸款基準(zhǔn)利率下浮，甚至比首套房貸還優(yōu)惠?！?008年政策剛下發(fā)的時(shí)候，很多銀行都沒(méi)有什么放貸的動(dòng)力，但隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和2009年信貸政策的持續(xù)寬松，后來(lái)幾乎每家銀行都對(duì)二套房貸有了相應(yīng)的優(yōu)惠政策?！痹搨€(gè)貸中心總經(jīng)理告訴記者。

而如果仍以一套貸款總額為100萬(wàn)元、年限20年、等額本金還款的個(gè)案為例，二套房貸政策被嚴(yán)格執(zhí)行后，實(shí)際需要支付的利息共計(jì)65.6萬(wàn)元，和原先按照5年期基準(zhǔn)利率打7折后的利息支出相差達(dá)23.9萬(wàn)元。而如果按照3年期利率打7折計(jì)算，原先的優(yōu)質(zhì)客戶利息支出頓時(shí)從原先的38萬(wàn)元變成了65.6萬(wàn)元，之間近28萬(wàn)元的利息差距可謂驚人。

公積金貸款或更受青睞

對(duì)于已經(jīng)貸款購(gòu)房的“老房奴”來(lái)說(shuō)，業(yè)內(nèi)人士表示，房貸優(yōu)惠政策的變化對(duì)其影響不大。“如果購(gòu)房人簽的是浮動(dòng)利率房貸，那么只有銀行的基準(zhǔn)利率發(fā)生變化才會(huì)導(dǎo)致借款人的利息支出有變?！?Bankrate【銀率】資深房貸分析師張?zhí)m斌表示。也就是說(shuō)，對(duì)于已經(jīng)貸款買房的人來(lái)說(shuō)，房貸優(yōu)惠政策在未來(lái)發(fā)生變化并不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生直接影響，更沒(méi)有因?yàn)槔氏赂〉膬?yōu)惠不再而提前還貸的必要。

另外，張?zhí)m斌還提醒購(gòu)房者，按照往年的經(jīng)驗(yàn)，每年的四季度房貸政策都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的變動(dòng)。這就需要購(gòu)房者在辦理貸款之前，最好向貸款機(jī)構(gòu)確認(rèn)貸款政策執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，盡量避免后期貸款辦理過(guò)程中產(chǎn)生不必要的麻煩。

而對(duì)于尚未辦理貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果時(shí)間恰好在優(yōu)惠取消之后，該如何最大限度地節(jié)省利息呢？張?zhí)m斌表示：“公積金貸款利率比較穩(wěn)定且較低，在如今政策不明朗之際，建議借款人多利用公積金貸款。如果公積金貸款金額不能夠滿足貸款金額的需要，不妨采用組合貸款的形式辦理貸款?！?/p>

而相較于商業(yè)貸款更為優(yōu)惠的是，公積金貸款不論首套房或二套房、甚至三套房的，只要您首次利用公積金貸款，利率都是按照3.87%，首付2成計(jì)算(以上海地區(qū)為例)，這樣以前文的例子做比較，對(duì)比享受7折優(yōu)惠的貸款利率計(jì)算，借款人每月還能省下近200元。

另外，目前市場(chǎng)上各家銀行推出了多種房貸產(chǎn)品，根據(jù)還款方式、還款時(shí)間、利率的差異等各有特色。

銀行個(gè)貸中心專家建議，除了等額本金和等額本息還款法兩種較為傳統(tǒng)的還款方式外，借款人也應(yīng)根據(jù)自身情況量體裁衣選擇產(chǎn)品。例如有頻繁提前還款需求的人群可以選擇隨借隨還，對(duì)前期壓力較大并有提前還款意愿的客戶可以選擇氣球貸。而對(duì)于還款周期和自身資金變動(dòng)較不明確的客戶，光大的隨心還、工行的個(gè)人貸款自由行等產(chǎn)品會(huì)比較合適。

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